Обзор рынка элитной недвижимости. Городские новостройки. Итоги 2018 г.

Основной спрос в 2018 г. был сосредоточен в крупных известных проектах и новинках последних двух лет, преимущественно подкласса «премиум». На долю премиальных новостроек приходится 93% сделок за 2018 г. (1 517 сделок). Половина всех сделок за 2018 г. на элитном рынке заключалась в пяти жилых комплексах — лидерах продаж:

• NEVA TOWERS

• Capital Towers

• Садовые кварталы

• Вишнёвый сад

• Barrin House

Предложение

Новое предложение

За 2018 г. на рынок элитного жилья вышло 20 новых объектов проектным объемом 991 лот, а также отрылись продажи в башне №1 ЖК NEVA Towers, и поступила в продажу 4-я очередь ЖК «Садовые кварталы». В 4 квартале 2018 г. открытые продажи стартовали в 9 жилых комплексах: «Дом Бакст», «Дом на Тишинке», FAIRMONT & VESPER, White, Villa Grase, «Медный 3.14», «Дом с атлантами», QUARTET HOUSE и «Данилов дом».

Еще в 5 проектах в 2018 году были начаты закрытые продажи. Данные проекты не учитываются в расчетах средних показателей по рынку.

Объемы и динамика

По итогам 2018 г. объем предложения составил 3 207 лотов в 82 комплексах, или 411,7 тыс. м². Большая часть предложения относится к подклассу премиум, 69% или 282,2 тыс. м², на подкласс de luxe приходится 31% предложения, или 129,4 тыс. м². За 2018 год доля подкласса de luxe выросла на 13 п.п.

Относительно конца 2017 года объем предложения вырос на 3%, при этом за 4 квартал 2018 г. было отмечено снижение на 11%.

Доля апартаментов в общем объеме предложения элитного класса по итогам 2018 г. составила 57%. Апартаменты ММДЦ «Москва-Сити» занимали 21% от общего объема предложения.

Доля предложения квартир и апартаментов с отделкой составила 35% от общего числа лотов. В 23 элитных комплексах квартиры или апартаменты реализовывались с отделкой, в том числе в трех ЖК часть лотов предлагалась с отделкой, а часть — в состоянии shell&core (ЖК «Вишневый сад», «Новый Арбат, 32» и «Медный. 3.14»). Также, еще в 6 комплексах были представлены единичные лоты с финишной отделкой.

Структура по районам

По итогам 2018 г. наибольшая доля предложения московского рынка элитной недвижимости была сосредоточена в Пресненском районе — 33%, в том числе 27% — квартиры и апартаменты ММДЦ «Москва-Сити».

За пределами ЦАО основной объем предлагался в Западном округе, в частности в районах Раменки («Вишневый сад» и «Снегири ко») и Дорогомиловский («Кутузовский, 12»).

Структура по площади

Средняя площадь лота в продаже в элитном сегменте по итогам 2018 г. составила 128 м², в т. ч. площадь квартир — 136 м², апартаментов — 123 м².

Средняя площадь предложения подкласса «премиум» составила 115 м², предложения de luxe — 174 м².

Площади предложения начинались от 28,7 м² (квартиры в ЖК «Наркомфин») и достигали 1 735 м² (апартаменты в комплексе «Империя»).

Площади большинства предложений находились в диапазоне от 50 до 150 м², суммарно 70% предложения.

Доля предложения площадью до 50 м² составила 4%.

Доля крупногабаритного жилья (площадью более 250 м²) составила 5%.

Спрос

В течение 2018 г. на первичном элитном рынке было заключено 1 624 сделки, что на 41% выше уровня прошлого года. За 4 квартал 2018 г. была заключена 441 сделка, что на 9% меньше, чем в 4 квартале 2017 г.: основной прирост спроса в 2018 году пришелся на первую половину года.

Основной спрос в 2018 г. был сосредоточен в крупных известных проектах и новинках последних двух лет, преимущественно подкласса «премиум». На долю премиальных новостроек приходится 93% сделок за 2018 г. (1 517 сделок). Половина всех сделок за 2018 г. на элитном рынке заключалась в пяти жилых комплексах — лидерах продаж: NEVA TOWERS, Capital Towers, «Садовые кварталы», «Вишневый сад» и Barrin House.

По итогам 2018 г. средняя площадь реализованного лота составила 103 м², в т. ч. площадь премиального предложения — 100 м², de luxe — 153 м². Минимальные площади сделок — апартаменты в RozaRossa, максимальные — апартаменты в ЖК Nabokov. Наибольшая доля сделок приходилась на площади от 50 до 100 м² (48%).

Средний бюджет сделок (без учета дисконтов) по итогам 2018 г. составил 61,6 млн ($0,9 млн), в т. ч. в подклассе «премиум» — 55 млн ($0,8 млн), подклассе de luxe — 154 млн ($2,3 млн).

Диапазон бюджетов сделок — от 14 млн до 1,5 млрд, преимущественно в бюджетах от 25 до 50 млн (42%).

Доля апартаментов в общем объеме реализации составила 44%.

Самое большое число сделок было заключено в Пресненском районе — 39%.

Сделки заключались преимущественно в комплексах, номинированных в рублях (97%).

Цены

Динамика ценовых показателей.¹Валюта номинирования объектов. Скидки, акции

Средневзвешенная цена предложения элитных новостроек по итогам 2018 г. составила ₽786 тыс. за м², что на 19% выше уровня конца 2017 г. Долларовый эквивалент цены составил $11 700 за м², что на 4% выше, чем в конце прошлого года. За 4 квартал 2018 г. средний уровень цен вырос на 3% в рублях и на 2% в долларах.

На динамику цен повлияло изменение структуры предложения, в частности, выход новых комплексов более дорого подкласса de luxe (9 из 20 комплексов, вышедших за 2018 г.), рост цен в реализующихся комплексах, а также динамика курсов валют. Тем не менее, без учета нового предложения, вышедшего за 2018 г. (в т. ч. 4-очередь ЖК «Садовые кварталы» и башня №1 ЖК NEVA TOWERS), средневзвешенная цена составила бы ₽720 тыс. за м², что на 49% выше уровня конца 2017 г. Столь существенный прирост средней цены без учета влияния нового предложения произошел в результате «вымывания» более доступных по цене лотов за счет высокого спроса на элитные новостройки, а также за счет прямого роста цен в ряде проектов.

Всего в 4 квартале 2018 г. 78% предложения номинировалось в рублях. Основной объем долларового предложения занимали четыре объекта: Knightsbridge Private Park, «Снегири Эко», «ОКО» и «Царев Сад».

Ценовые показатели по районам

Лидером по ценовым показателям по итогам 2018 г. стал район Патриарших прудов (часть Пресненского района) — ₽1 744 тыс. за м², или ₽366 млн за лот. На втором месте оказалась «Золотая миля» (часть района Хамовники) — ₽1 441 тыс. за м², или ₽249,9 млн за лот.

Минимальные цены были отмечены в Южном (₽319 тыс. за кв. м, или ₽35 млн за лот) и в Северном округах (₽520 тыс. за кв. м, или 63 млн за лот).

Структура по бюджетам предложения

Средний бюджет предложения по итогам 2018 г. составил 101 млн ($1,5 млн). Относительно конца прошлого года данный показатель вырос на 28% (в долларах +11%). Средний бюджет предложения подкласса «премиум» составил ₽71,5 млн ($1,1 млн), подкласса de luxe — ₽197,9 млн ($2,9 млн).

Для приобретения элитного жилья в 4 квартале 2018 г. необходимо было обладать минимальной суммой в 17 млн. С этих бюджетов начинались предложения квартир в премиальном ЖК «Медный 3.14».

Максимальные бюджеты предложения доходили до 4 млрд.

Основные тенденции на рынке элитных новостроек в 2018 г.

• Лидером по ценовым показателям остаются Патриаршие пруды.

• Рост количества сделок по итогам года на 41%.

• Половина всех сделок заключалась в пяти комплексах — лидерах продаж.

• Преобладание российской валюты как в предложении, так и в спросе.

• Существенный рост среднего уровня цен с начала года за счет выхода более дорого предложения, повышения цен в реализующихся проектах и вымывания из предложение более доступных по цене лотов.

2019 год во многом может стать переломным для рынка недвижимости всех сегментов: ожидаются существенные изменения правил игры, что неизбежно отразится на объемах предложения и спроса. И застройщики и покупатели в течение этого года очевидно будут «привыкать» к новой системе работы. Мы ожидаем существенное замедление темпов выхода нового предложения. Вполне вероятно снижение объемов спроса.

Тем не менее, в ближайшей перспективе ожидается выход как минимум 10 элитных проектов, в том числе 5 подкласса de luxe и 5 подкласса премиум.

Исследование подготовлено агентством недвижимости Point Estate.

1 - Курс пересчета принят на уровне среднеарифметического за соответствующий месяц. Здесь — декабрь 2018 г.