На «Моей улице» подорожали квартиры

Выводы:

• Квартиры в домах, расположенных на магистралях, где в 2014-2016 гг. была реализована программа "Моя улица", дорожают на фоне стагнации или снижения цен в других домах центра Москвы.

• В прилегающих кварталах положительная динамика цен выражена заметнее, чем непосредственно на улицах и переулках, подвергшихся реконструкции.

• Влияние реализации программы "Моя улица" на цену жилья имеет отложенный эффект. Рост цены квадратного метра в большинстве случаев усиливается через 3-4 квартала после завершения работ по реконструкции.

• На разных улицах отмечена разная динамика цен. Из улиц, заметных на рынке жилья (где в продажу поступает более 10 лотов в квартал), в 2015-2017 гг. сильнее всего выросли цены на Новокузнецкой улице (+16%), на Большой и Малой Бронных (+11%), на Большой Полянке (+11%), наиболее сильное снижение отмечено на Долгоруковской улице (-16%), Таганской улице (-14%), на Новом Арбате (-9%).

В расчетах не учитывались новостройки (как строящиеся дома, так и корпуса, сданные в эксплуатацию в 2015-2017 гг.) и дома класса "де-люкс" (в них действуют свои закономерности ценообразования, в которых влияние этого проекта вычленить затруднительно). База была очищена от дубликатов и объявлений с низкой достоверностью. Средние цены кв. метра рассчитывались по лотам, сгруппированным по дате первой публикации объявления.

Все дома ЦАО были разделены нами на 3 группы:

1. дома, непосредственно расположенные на улицах, подвергшихся комплексной реконструкции в рамках программы "Моя улица" (например, Покровка, Пятницкая и т.д.); перечень домов определялся не по почтовым адресам, а по реальному местоположению домов и их дворовых территорий;

2. дома, находящиеся в кварталах, прилегающих к улицам из этой программы, но непосредственно не выходящие на них (к примеру, переулки в Замоскворечье между Полянкой и Якиманкой);

3. прочие дома ЦАО (к ним также отнесены и те здания, где реконструкция идет сейчас (летом 2017 года)).

В ЦАО расположено около 4 800 жилых домов, из них 741 дом расположен на магистралях, где в 2014-2016 гг. была реализована программа "Моя улица", а 694 дома в кварталах, прилегающих к ним, но где, на наш взгляд, влияние от ее реализации также заметно. Т.о., каждый третий дом в центре столицы уже испытал влияние программ по реконструкции на ценообразование.

Для корректного анализа динамики цен рассмотрим общие закономерности этого процесса в ЦАО в 2014-2017 гг. Она отличается от среднегородской (даже с учетом того, что в настоящем анализе не учитываются элитный сегмент и новостройки). До начала кризиса (в 1 кв. 2014) она составляла 291 тыс. руб./кв. м, в периоды его наиболее острой фазы (1 кв. 2015) в центре Москвы средняя цена кв. метра в отличие от других округов, росла (до 330 тыс. руб./кв. м в марте 2015). Это связано с тем, что при выводе этих лотов в реализацию некоторые владельцы квартир пытались привязать свои цены к долларам и евро, учитывали цену выполненного ремонта (что искусственно завышало средние значения). Заметная доля владельцев квартир в центре постоянно проживает за границей, именно этим можно объяснить «отрыв» экспонируемых цен от реальной рыночной ситуации. Затем средние цены начали медленно снижаться, достигнув к концу 2 квартала 2017 321 тыс. руб. Т.о., период с 1 квартала 2015 по 2 квартал 2017 характеризуется единым общерыночным трендом и отклонения, зафиксированные на его фоне можно справедливо интерпретировать как влияние градостроительных программ.

В ЦАО в целом в период с 1 кв. 2015 по 2 кв. 2017 гг. отмечается отрицательная динамика цены кв. м (-2,6%). При этом в домах непосредственно на магистралях программы "моя улица" цены, напротив, выросли (+0,7%), а в прилегающих к ним кварталах рост был более заметен (+3,3%). За пределами зоны влияния этой градостроительной инициативы цены в указанный период снизились (-3,1%).

Табл. 1. Динамика средней цены кв. м в домах ЦАО в 2014-2017 гг.

Данные ЦИАН

Опережающий рост цен в домах "по соседству" по сравнению непосредственно с участками "моей улицы" можно объяснить тем, что владельцы квартир в них, с одной стороны, практически не заметили неудобств, связанных с реализацией программы (сокращение парковочных мест, рост стороннего пешеходного траффика), но зато получили все ее преимущества (прогулочные зоны, новые кафе и рестораны в шаговой доступности).

Вывод квартир в реализацию с повышением цены в домах, рядом с которыми в 2014-2016 гг завершилась "моя улица", очевидно, является осознанным решением их владельцев и, на наш взгляд, связан в том числе и с эффектом реализации этой программы. Квартир на вторичном рынке в центре города продолжают находить своего покупателя несмотря на заметные изменения последних лет (изменение условий для эксплуатации личного автомобиля (платная парковка, ужесточение ее регулирования как на дорожной сети, так и во дворах), что подтверждается уверенным трендом на рост цены кв. метра.

В отличие от эффекта от запуска новых объектов транспортной инфраструктуры (цены начинают расти не при открытии станций метро, а уже в период их активного строительства), программа "моя улица" характеризуется отложенным эффектом в ценообразовании. Это объясняется замедленной адаптацией жителей к относительно новой для них организации городского пространства, переходу от периода длительных и масштабных строительных работ (когда ликвидность предложений, напротив, снижается) к измененному внешнему облику окрестностей.

Так, на 20 крупнейших по числу объявлений улицах из числа тех, где реконструкция была завершена в 2014-2015 гг., за первые 12 календарных месяцев после окончания работ цена изменилась на +0,4%, а в последующие 9 месяцев - выросла на +2,6%. Все крупные магистрали, где работы были завершены осенью 2016 года пока показывают отрицательную динамику (Новый Арбат, Таганская). Для подробного анализа изменения цен по отдельным улицам мы отобрали лишь те из них, где на протяжении последних 2,5 лет публикуется более 10 объявлений в квартал (чтобы отдельные единичные квартиры не привели к искажению динамики цены).

Табл. 2. Динамика средней цены кв. м по 20 улицам в ЦАО, подвергшемся реконструкции в 2014-2015 гг. (выделены улицы, где выводится в продажу более 10 новых лотов в квартал)

Данные ЦИАН

Эффект от программы "моя улица" сильнее выражен для коммерческой недвижимости, где его влияние чаще становится предметом для обсуждения. Реконструкция тротуаров, сужение проезжей части, сокращение числа парковочных мест, организация общественных пространств, с одной стороны, приводит к снижению потенциальной аудитории торговых точек среди автомобилистов, но, как правило, увеличивает пешеходную проходимость торговых коридоров. Это привело к изменению портрета потребителя, а также стиля и графика его покупок. Эффект для рынка жилья определить сложнее, так как он традиционно более инертен и на нем действует большее число факторов ценообразования. Тем не менее, вклад данной градостроительной инициативы в динамику цен на рынке жилья уже хорошо заметен. Он выражен в возобновлении роста цен в домах, расположенных в зоне ее реализации.