«Метриум»: Рейтинг самых крупных ЖК бизнес-класса с минимальной стоимостью жилья

По итогам 2012 года на рынке новостроек бизнес-класса г. Москвы только 6 из 71 или 8% проектов включали в себя более 1000 квартир в корпусах, представленных в продаже. В самом крупном проекте – ЖК DOMINION – насчитывалось 1504 лотов. 

В конце 2017 года на первичном рынке было уже 17 из 88 или 19,3% жилых комплексов бизнес-класса с количеством квартир в продаже более 1000. Таким образом, доля масштабных проектов на рынке за 5 лет выросла в 2,4 раза. 11 из 17 или 65% крупных ЖК бизнес-класса, вышли на рынок в период с 2014 по 2017 годы. Самыми масштабными из них являются ЖК «Символ» (3685 квартир в корпусах, представленных в продаже), ЖК «Сердце Столицы» (2793 лотов, без учета корпусов с апартаментами) и ЖК «ЗИЛАРТ» (2902 квартиры).

Появление подобных проектов стало возможным, прежде всего, благодаря реновации бывших промзон. Например, ЖК «ЗИЛАРТ» строится на участке бывшего завода им. Лихачева (ЗИЛ) в ЮАО. ЖК «Сердце Столицы» – вместо промзоны на Шелепихинской набережной в СЗАО, а ЖК «Символ» – на участке, ранее занимаемом промзоной «Серп и Молот» в ЮВАО. 

Для составления данного рейтинга были отобраны самые крупные московские новостройки бизнес-класса с числом квартир в продаже более 1000. Все жилые комплексы, участвовавшие в рейтинге, получили оценку от 1 до 17 баллов за каждый из двух показателей – минимальная стоимость квадратного метра и минимальная стоимость жилья. Лучшему значению в категории начислялся максимальный балл, а худшему – минимальный. Между остальными участниками рейтинга оценка распределялась в один шаг. Общая сумма баллов стала решающей при распределении позиций в итоговой таблице.

Минимальная стоимость кв. м

Самая низкая стоимость квадратного метра на первичном рынке крупных столичных проектов бизнес-класса зафиксирована в ЖК «Триколор» – 143,6 тыс. руб. Второе место в этой категории занял ЖК «Крылатский», где самый недорогой «квадрат» стоит 148,7 тыс. руб. «Бронза» досталась ЖК «Символ» с показателем 149,9 тыс. руб.  На четвертом месте – ЖК «Лобачевский» с минимальной стоимостью «квадрата» 150 тыс. руб., на пятом – ЖК «Маяковский» с показателем 151,6 тыс. руб.

Как известно, ценообразование на рынке недвижимости, в основном, зависит от местоположения ЖК, его обеспеченности транспортной и социальной инфраструктурой и окружения объекта. Однако за счет эффекта «масштаба» у девелоперов комплексов с большим числом квартир появляется возможность уменьшать издержки и устанавливать привлекательные цены на жилье.

Как показало исследование, проведенное аналитиками компании «Метриум», минимальная стоимость квадратного метра в самых крупных столичных проектах бизнес-класса ниже, чем в среднем по рынку. По итогам 2017 года средневзвешенная цена на рынке новостроек бизнес-класса составила 223,45 тыс. руб. В первой десятке крупных проектов с минимальной стоимостью жилья, вошедших в рейтинг, цена самого дешевого «квадрата» ниже среднерыночного показателя на 22-36%.  

Интересен и тот факт, что стоимость «квадрата» в самых доступных масштабных проектах бизнес-класса в настоящее время сопоставима с ценой квадратного метра на рынке новостроек массового сегмента, которая по итогам 2017 года составила 150,8 тыс. руб. 

Самые крупные ЖК бизнес-класса Москвы с min стоимостью кв. м

	ЖК	Min стоимость кв. м, тыс. руб.	Кол-во баллов
1	Триколор	143,6	17
2	Крылатский	148,7	16
3	Символ	149,9	15
4	Лобачевский	150	14
5	Маяковский	151,6	13
6	ЗИЛАРТ	163,1	12
7	Сердце Столицы	165	11
8	Фестиваль Парк	165	10
9	Headliner	167,7	9
10	Хорошёвский	174	8
11	1147	179	7
12	Династия	181,1	6
13	Скай Форт	185,4	5
14	Лосиный остров	200,9	4
15	Царская площадь	217	3
16	Мосфильмовский	235,9	2
17	Донской Олимп	242,1	1

Источник: «Метриум»

 Минимальный бюджет покупки  

Первое место в этой категории занял ЖК «Хорошевский»: за 4,94 млн руб. в нем можно приобрести студию площадью 25,2 кв. м. «Серебро» досталось ЖК Headliner в котором за 6,09 млн руб. предлагается более просторная студия – площадью 29,5 кв. м. На третьей строчке – ЖК «Сердце Столицы» с показателем 6,27 млн руб. За эту сумму в продаже представлены однокомнатные квартиры площадью 29,7 кв. м. Четвертое место занял ЖК «Символ». За 6,39 млн рублей в нем можно приобрести студию площадью 31 кв. м. Замыкает пятерку лидеров в этой категории ЖК «Маяковский», в котором представлены просторные однокомнатные квартиры стоимостью 6,5 млн руб. и площадью 40,1 кв. м.  

Самые крупные ЖК бизнес-класса Москвы с min бюджетом покупки

	ЖК	Min бюджет покупки, млн руб.	Min площадь, кв. м	Тип жилья	Кол-во баллов
1	Хорошёвский	4,94	25,2	студия	17
2	Headliner	6,09	29,5	студия	16
3	Сердце Столицы	6,27	29,7	квартира	15
4	Символ	6,39	31,0	студия	14
5	Маяковский	6,5	40,1	квартира	13
6	Династия	6,7	37,0	квартира	12
7	Крылатский	6,79	44,4	квартира	11
8	Лобачевский	6,98	44,2	квартира	10
9	Фестиваль Парк	8,26	44,4	квартира	9
10	ЗИЛАРТ	8,39	41,2	квартира	8
11	1147	9,05	44,3	квартира	7
12	Царская площадь	9,76	37,1	квартира	6
13	Лосиный остров	11,59	47,4	квартира	5
14	Триколор	11,73	56	квартира	4
15	Мосфильмовский	12,6	51,0	квартира	3
16	Скай Форт	18,09	82,1	квартира	2
17	Донской Олимп	27,5	112,1	квартира	1

Источник: «Метриум»

Лучшее соотношение по минимальной стоимости кв. м и минимального бюджета покупки

Первое место в рейтинге по сумме баллов занял ЖК «Символ», который входил в пятерку лидеров как по стоимости самого дешевого «квадрата», так и минимальному бюджету покупки. «Серебро» досталось ЖК «Крылатский». Третье-четвертое место разделили ЖК «Маяковский» и ЖК «Сердце Столицы», а пятое и шестое - ЖК «Хорошёвский» и ЖК  Headliner. 

Рейтинг самых крупных ЖК бизнес-класса Москвы с минимальной стоимостью кв. м и минимальным бюджетом покупки

	ЖК	Min стоимость кв. м, тыс. руб.	Min бюджет покупки, млн руб.	Сумма баллов
1	Символ	15	14	29
2	Крылатский	16	11	27
3-4	Маяковский	13	13	26
3-4	Сердце Столицы	11	15	26
5-6	Хорошёвский	8	17	25
5-6	Headliner	9	16	25
7	Лобачевский	14	10	24
8	Триколор	17	4	21
9	ЗИЛАРТ	12	8	20
10	Фестиваль Парк	10	9	19
11	Династия	6	12	18
12	1147	7	7	14
13-14	Царская площадь	3	6	9
13-13	Лосиный остров	4	5	9
15	Скай Форт	5	2	7
16	Мосфильмовский	2	3	5
17	Донской Олимп	1	1	2

Источник: «Метриум»

«Приобретение жилья в крупных жилых комплексах имеет несколько плюсов для покупателей, – говорит Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский»). – Во-первых, благодаря эффекту «масштаба» многим девелоперам удается удерживать цены на уровне ниже среднерыночных показателей. Во-вторых, оптимизация издержек по многим статьям расходов, которые «распределяются» на большее число квартир, позволяет девелоперам повышать уровень качества архитектуры, общественных зон, инженерных систем и благоустройства территории. В-третьих, большинство крупных ЖК имеют обширную инфраструктуру. Например, в ЖК «Маяковский» будет открыт собственный детский сад и фитнес-центр со спортивным 25-метровым бассейном. И, наконец, масштабные проекты, как правило, реализуют финансово устойчивые компании с хорошей репутацией. Для покупателей это является определенной гарантией того, что строительство закончат в срок, и качество новостройки будет полностью соответствовать проектной декларации».   

 «В настоящее время большинство жилых комплексов, представленных на рынке новостроек бизнес-класса, состоят из одного-двух корпусов, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Небольшая площадь участков ограничивает возможности девелоперов. Это касается как благоустройства территорий, так и насыщения проектов объектами инфраструктуры, которые могли бы стать центрами притяжения не только для новоселов, но и жителей близлежащих районов. Поэтому преображение столицы в последние годы происходит исключительно за счет освоения территорий так называемого «железного пояса» Москвы. Масштабные проекты не только являются притягательными для покупателей недвижимости, но и служат катализаторами развития транспортной сети, обновления инженерных коммуникаций, а также создания новых социальных кластеров. В ближайшие годы этот процесс будет активно продолжаться. Например, в 2018 году на территориях реорганизуемых промышленных зон предполагается построить 3,8 миллиона квадратных метров недвижимости, в том числе 1,4 млн квадратных метров жилья».