«Метриум»: Итоги I квартала на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

Продажи велись в 58 проектах. Суммарный объем предложения составил порядка 2 630 квартир (297,7 тыс. кв. м). В премиум-классе квадратный метр вырос в цене на 4,3% в рублевом выражении, в элитном снизился на 1,6%.

Премиум-класс

По данным «Метриум», в премиальном сегменте рынка новостроек по итогам I квартала 2019 года в реализации находилось 32 проекта. За отчетный период объем предложения уменьшился на 15,9% и составил около 2 090 ¹квартир (площадью 212,6 тыс. кв. м).

За прошедший квартал премиальные проекты с квартирами в открытую продажу не поступали. При этом была приостановлена реализация проекта «Квартал Триумфальный», в единственном числе представлявшего премиум-класс в районе Фили-Давыдково.

По количеству премиальных квартир по-прежнему в лидерах остается Пресненский район. Его доля выросла на 1,2 п.п. и составила 31,1% рынка. Предложение района Очаково-Матвеевское увеличилось на 2,5 п.п. до значения в 20,5%. Районам Раменки и Хорошёвскому принадлежит по 11,4% (+1,3 п.п.) и 8,6% (-2,5 п.п.) экспонируемых квартир.

Структура предложения по районам (проекты) Источник: «Метриум»

Структура предложения по районам (квартиры) Источник: «Метриум»

Соотношение экспонируемых квартир по типологиям не претерпело радикальных изменений. Двухкомнатных лотов по-прежнему больше всего, их доля увеличилась на 5 п.п. до значения 34,7%. Доли остальных типов квартир почти равнозначны: однокомнатных – 21,5% (-3,2 п.п.), трёхкомнатных – 21,7% (-1,7 п.п.), многокомнатных – 22,1% (-0,1 п.п.).

Структура предложения по типологии квартир (внешний круг – 1 кв. 2019 г., внутренний круг – 4 кв. 2018 г.)

Источник: «Метриум»

Квартиры в корпусах, находящихся на начальном этапе строительства, предлагались в наибольшем количестве – 34,9% (+0,2 п.п.) Доля квартир в домах на стадии монтажа этажей сократилась на 4,4 п.п. до значения 24,5%. В корпусах, где производится отделка, к концу квартала предлагалось 16,7% (+1,7 п.п.) лотов. Доля квартир в уже введенных в эксплуатацию зданиях составила 23,9%, увеличившись на 2,5 п.п.

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», на конец I квартала 2019 года средняя цена за квадратный метр в квартирах премиум-класса составила 479 100 руб. ($7 320²). В сравнении с концом прошлого года показатель стал больше на 4,3% в рублевом выражении и на 6,7% в долларовом.

В разрезе по округам произошли заметные изменения среднего ценового уровня. Самый значительный рост (на 11,5%, 6,2% и 4,8%) показала средняя цена за кв. м в районах Мещанский, Тверской и Очаково-Матвеевское. Это объясняется тем, что в проектах данной локации произошло повышение цен на квартиры. В районах Даниловский и Алексеевский средняя цена показала отрицательную динамику (-9,7% и -9,0% соответственно) из-за изменения структуры предложения. Также зафиксировано понижение цен в некоторых комплексах, что привело к уменьшению среднего ценового показателя в районах Щукино (-5,4%) и Раменки (-3,6%).

Средняя цена кв. м в премиум-классе в разрезе районов, руб.

Источник: «Метриум»

На конец марта средний бюджет квартиры премиум-класса составил 49,27 млн руб. За квартал она увеличилась на 8,1%. Стоимость однокомнатных лотов в среднем равнялась 21,28 млн руб. (+8,6%), двухкомнатных – 36,09 млн руб. (+13,4%). Средний бюджет трехкомнатных квартир увеличился на 2% (до 50,16 млн руб.), а многокомнатных – на 10,1% (101,38 млн руб.).

Стоимость квартир премиум-класса в зависимости от типологии

Источник: «Метриум»

Наиболее доступные предложения к концу квартала были представлены в следующих проектах:

• Spires (10,07 млн руб. за 38,2 кв. м);

• CITY PARK (11,28 млн руб. за 32,5 кв. м);

• Prime Park (11,35 млн руб. за 40,2 кв. м).

Самые дорогие квартиры, представленные к продаже в конце марта в премиальном сегменте:

• Capital Towers (1,76 млрд за 1 487 кв. м);

• «Вишнёвый сад» (343,3 млн за 254 кв. м);

•  «Резиденция Монэ» (238 млн за 271,2 кв. м).

Элитный класс

По данным «Метриум», на первичном рынке элитных квартир в I квартале 2019 года в реализации находилось 540³ лотов (85,1 тыс. кв. м) в 26 комплексах. За квартал количество лотов в экспозиции выросло на 7,8%, продаваемая площадь – на 3%.

За отчетный период произошел старт продаж двух новых проектов, в которых ранее велись закрытые продажи.

Новые проекты на первичном рынке жилья элитного класса в 1 квартале 2019 года

Источник: «Метриум»

По количеству проектов лидерство безоговорочно принадлежит Хамовникам. На него приходится 42,3% комплексов (-1,7 п.п. в сравнении с 4 кварталом 2018 года). Далее следует Замоскворечье с 15,4% реализуемых проектов (-0,6 п.п.). Третье место разделяют районы Якиманка (11,5%, -0,5 п.п.) и Арбат (11,6%, +3,6 п.п.). Столь значительный рост Арбата обусловлен выходом нового проекта Artisan.

По количеству квартир в продаже на первой строчке также расположился район Хамовники (41,6%; -2,1 п.п.). На втором месте – Якиманка (19%, -2,3 п.п.), на третьем – Таганский (16%, +1 п.п.).

Структура предложения по районам (проекты) Источник: «Метриум»

Структура предложения по районам (квартиры) Источник: «Метриум»

Структура предложения по типологии фактически не изменилась. Наибольшая доля по-прежнему приходится на трёхкомнатные и многокомнатные квартиры: 36,6% (+0,5 п.п.) и 33,3% (-4,4 п.п.) соответственно. Далее следуют двухкомнатные лоты – 19,9% (+1,7 п.п.). Оставшуюся часть заняли однокомнатные – 10% (+2,2 п.п.).

Структура предложения по типологии квартир (внешний круг – 1 кв. 2019 г., внутренний круг – 4 кв. 2018 г.)

Источник: «Метриум»

Превалирующая часть квартир в проектах элитного класса реализовывалась в домах, введенных в эксплуатацию (57%, +14 п.п.) и находящихся на стадии отделочных работ (28%, -13,8 п.п.). Доля предложения в корпусах на начальном этапе составила 10% (-1,4 п.п.). Оставшаяся часть (5%, +1,2 п.п.) пришлась на лоты в новостройках на этапе монтажа этажей.

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», к концу I квартала 2019 года средний уровень цен на квартиры в элитных новостройках Москвы составил 1 016 070 руб. ($15 530). С начала года рублевый показатель снизился на 1,6%, в долларовом – увеличился на 0,7%. Отрицательная динамика рублевого показателя обусловлена изменением структуры предложения.

В разрезе районов наблюдается разнонаправленная динамика показателя. Снижение средней цены отмечено в Таганском районе (-13,1%), Замоскворечье (-4,5%), Хамовниках (-1,9%) и Арбате (-13,9%). Причиной коррекции стало изменение структуры предложения в проектах, а также выход комплекса Artisan по ценам ниже среднерыночных, что существенно повлияло на динамику показателя в районе Арбат. В других локациях средняя цена кв. м выросла, что было вызвано ростом курса доллара и изменением структуры предложения.

Средняя цена кв. м в элитном классе в разрезе районов, руб.

Источник: «Метриум»

По итогам квартала средняя стоимость квартиры в элитном сегменте составила 160,8 млн руб. (-6%). При этом однокомнатные лоты выросли в стоимости на 10,1%. Менее значительный рост показали двухкомнатные (4,6%). Средний бюджет покупки трехкомнатных и многокомнатных упал на 5,4% и 1,2% соответственно.

Стоимость квартир элитного класса в зависимости от типологии

Источник: «Метриум»

Наиболее доступные предложения были представлены в следующих комплексах:

• «Клубный дом на Космодамианской» (25,2 млн руб. за 45 кв. м);

• Клубный дом «Котельнический» (31,3 млн руб. за 59,7 кв. м);

• White Khamovniki (32 млн руб. за 41,6 кв. м);

Самые дорогие квартиры, выставленные в открытой продаже на элитном рынке:

• «Симфония набережных»⁵ (1,1 млрд за 514,5 кв. м);

• Knightsbridge Private Park (960,2 млн за 481 кв. м);

• «Меценат» (904,4 млн за 886,7 кв. м).

Основные тенденции

«Первый квартал 2019 года на рынке премиальной и элитной жилой недвижимости выдался довольно спокойным, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – На рынок вышло всего два новых проекта. При этом ранее они экспонировались в закрытых продажах. Общее количество квартир в новых проектах – 175 лотов.

Ценовая ситуация на рынке была разнонаправленной, в ряде проектов цены предложения выросли (в большей степени из-за повышения стадии строительной готовности). Часть застройщиков пересмотрели стоимость предложений в сторону уменьшения (преимущественно в проектах с невысокой динамикой продаж).

Активность покупателей на премиальном и элитном рынках жилой недвижимости была достаточно высокой. По итогам I квартала 2019 года число сделок выросло на 12% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Одна из причин высокого покупательского интереса к высокобюджетной недвижимости – опасение повышения цен из-за перехода застройщиков на проектное финансирование. Наибольшим спросом на рынке пользовались новостройки в Пресненском районе и в Хамовниках.

Продолжается тренд по увеличению доли ипотечных сделок на рынке элитной и премиальной недвижимости. Доля таких сделок достигла 31%, что на 2 п. п. больше по сравнению в 4 квартале 2018 года, и на 9 п. п. больше, чем в 1 квартале 2018 года».

[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

[2] Курс доллара: 65,42 руб.= 1 долл.

[3] Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

[4] Данный комплекс не учитывался в расчетах в связи с отсутствием проверенной информации в открытых источниках.

[5] Изначально – «Клубный дом на Котельнической набережной, 21»