«Метриум»: Итоги I квартала на рынке новостроек премиум- и элитного классов Москвы

Премиум-класс

По данным «Метриум», в I квартале 2018 года на первичном рынке жилой недвижимости премиум-класса в реализации находилось 32 проекта с общим объёмом предложения порядка 2 815¹ квартир (площадью 293,9 тыс. кв. м). За отчетный период рынок пополнился двумя новыми объектами, еще в одном начались официальные продажи (ранее велись закрытые). Кроме того, в реализацию вышел пятый квартал ЖК «Садовые кварталы» (девелопер – «Интеко»). Несмотря на пополнение предложения, с начала года число продаваемых лотов сократилось на 4,3%, продаваемая площадь – на 1,3%.

Новые проекты премиум-класса, вышедшие на рынок в I квартале 2018 года

Источник: «Метриум»

Как отмечают аналитики «Метриум», лидерскую позицию по числу жилых комплексов премиального сегмента в реализации сохранил за собой Пресненский район. Его доля составила 12,5% (-0,9 п.п. в сравнении с концом 2017 года). Однако в I кв. 2018 года первое место с ним разделил район Раменки, который за отчетный период прибавил 2,4%. На втором месте – Замоскворечье (9,5%, -0,6 п.п.). На третьей позиции расположились районы Хорошёво-Мнёвники, Таганский, Беговой и Тверской (по 6,3%). Остальные районы занимают по 3,1%.

По объёму квартир в продаже на первой строчке также расположился Пресненский район – здесь сосредоточена четверть премиального предложения (25,3%, -1,1 п.п.). На втором месте – Раменки (13,2%, +5,5 п.п.), на третьем – Хорошёво-Мнёвники (10,3%, -6,2 п.п.).

Примечательно, что по типологии квартир структура предложения премиум-класса довольно равномерна. Немногим больше экспонируется двух- и трехкомнатных лотов – 27,7% (-3,8 п.п.) и 26,9% (+2,4 п.п.) соответственно. Доля однокомнатных квартир составила 24% (-1,2 п.п.), многокомнатных – 21,4% (+2,5 п.п.).

Структура предложения по типологии квартир (внешний круг – 1 кв. 2018 г., внутренний круг – 4 кв. 2017 г.)

Источник: «Метриум»

Наибольший объем предложения представлен в объектах, находящихся на начальной стадии строительства – 36,2% (+2,7 п.п.). В домах, введённых в эксплуатацию, на текущий момент экспонируется 23,4% квартир (-2 п.п.). Незначительно меньше лотов предлагается в зданиях на этапе отделки – 23,1% (+9,1 п.п.). Существенно снизилась доля квартир в корпусах на стадии монтажа этажей – 17,3% (-9,8 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена кв. м новостроек премиум-класса по итогам I квартала составила 426 085 руб. ($7 480³), что на 2,2% выше показателя конца предыдущего года в рублевом выражении и на 5,4% в долларовом (417 045 руб. или $7 102). Причиной роста показателя послужило как изменение структуры предложения, так и прямое повышение цен по ряду комплексов.

В разрезе по районам наибольшая цена кв. м зафиксирована в Мещанском – 610 660 руб. Далее следует Очаково-Матвеевский – 597 750 руб. за кв. м. Тройку замыкает Тверской – 563 395 руб. за кв. м.

Средняя цена кв. м в премиум-классе в разрезе по районам, руб.

Источник: «Метриум»

По итогам I кв. 2018 года средний бюджет квартиры премиум-класса на первичном рынке достиг 44,5 млн руб. За отчетный период средняя стоимость лота возросла на 5,3%. Средний бюджет в разрезе типологий составил:

• однокомнатных – 19,6 млн руб. (+6,8%);

• двухкомнатных – 33,0 млн руб. (+5,6%);

• трёхкомнатных – 48,8 млн руб. (+8,4%);

• многокомнатных – 82,1 млн руб. (-7,7%).

Наиболее доступные предложения представлены в следующих комплексах:

• Prime Park (7,4 млн руб. за 40,2 кв. м);

• CITY PARK (9,1 млн руб. за 33,7 кв. м);

• Квартал JAZZ (9,7 млн руб. за 35,68 кв. м).

Самые дорогие квартиры, предлагаемые в открытой продаже на премиальном рынке:

• Резиденция «Монэ» (284,1 млн за 280,2 кв. м);

• «Вишнёвый сад» (332,1 млн за 247 кв. м);

• «Нескучный HOME &SPA» (427,3 млн руб. за 471,1 кв. м).

Стоимость квартир премиум-класса в зависимости от типологии

Источник: «Метриум»

Элитный класс

По данным «Метриум», на первичном рынке элитной жилой недвижимости в I кв. 2018 года в реализации находилось 29 проектов с общим объемом предложения порядка 660⁴ квартир (площадью 101,5 тыс. кв. м). За квартал количество лотов в экспозиции выросло на 5,3%, продаваемая площадь – на 4%. За отчетный период официальные продажи открылись в одном комплексе, в котором ранее вылась закрытая реализация.

Новые проекты элитного класса, вышедшие на рынок в I квартале 2018 года

Источник: «Метриум»

Наибольшее число элитных проектов экспонируется в районе Хамовники (34,5%, +1,1 п.п.). Далее со значительным отрывом следует Якиманка (17,2%, +2,4 п.п.). Тройку лидеров закрывает Арбат (13,8%, - 1 п.п.). По количеству квартир в продаже на первой строчке также расположился район Хамовники (38,6%; -0,8 п.п.). На втором месте – Якиманка (21,8%, +1,1 п.п.), на третьем – Замоскворечье (14,9%, -4,6 п.п.).

В структуре предложения по типологии преобладают трех- и многокомнатные квартиры: 38,8% (+1 п.п.) и 34,1% (-0,8 п.п.) соответственно. Двухкомнатные составили 19,1% общего объема предложения (-1,2 п.п.). Оставшуюся часть заняли однокомнатные лоты – 8% (+1 п.п.).

Структура предложения по типологии квартир (внешний круг – 1 кв. 2018 г., внутренний круг – 4 кв. 2017 г.)

Источник: «Метриум»

Как отмечают аналитики «Метриум», наибольшее число экспонируемых квартир находилось в корпусах, уже введённых в эксплуатацию (36,2%, -1,6 п.п.). Увеличилась доля лотов в домах на стадии монтажа этажей и на этапе отделочных работ – до 33,2% (+5,6 п.п.) и 26,4% (+1,1 п.п.) соответственно. В свою очередь, за отчетный период на 5,1 п.п. снизилась доля элитных квартир в корпусах на начальной стадии строительной готовности (до 4,2%).

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена кв. м по итогам I квартала составила 916 275 руб. ($16 095⁵). В сравнении с концом прошлого года показатель снизился на 0,9% в рублевом и вырос на 2,5% в долларовом выражении.

По большинству проектов девелоперы сохранили цены на уровне прошлого года. Значительный рост показателя в районе Арбат (+30,6%) до 1,1 млн руб. за кв. м вызван изменением структуры предложения. По аналогичной причине существенно снизилась средняя цена кв. м в Пресненском районе (-27,3%) до 1,5 млн руб. за кв. м. Столь высокая стоимость в районе обусловлена наличием проектов, расположенных близко к центру, в пределах Садового кольца. Следует отметить, что ввиду небольшого числа квартир в реализации в данных локациях даже незначительные изменения в структуре предложения существенно влияют на показатель.

Средняя цена кв. м в элитном классе в разрезе по районам, руб.

Источник: «Метриум»

По итогам квартала средняя стоимость квартиры в элитном сегменте составила 140,9 млн руб. (-2 п.п.). При этом однокомнатные лоты выросли в стоимости на 25,2%. Менее значительный рост показали двух- и трехкомнатные (+3,1% и +2% соответственно). Средний бюджет покупки многокомнатных упал на 5%.

Стоимость квартир в зависимости от типологии

Источник: «Метриум»

Наиболее доступные предложения были представлены в следующих комплексах:

• «Клубный дом на Космодамианской» (25,2 млн руб. за 44,6 кв. м);

• Клубный дом «Котельнический» (31,3 млн руб. за 59,7 кв. м);

• «Полянка/44» (34,9 млн руб. за 48,5 кв. м).

Самые дорогие квартиры, выставленные в открытой продаже на элитном рынке:

• «Кленовый DOM» (613,4 млн руб. за 456 кв. м);

• «Малая Бронная, 15» (702 млн за 377,6 кв. м);

• Knightsbridge Private Park (835,7 млн за 481,2 кв. м).

Основные тенденции

«Начало 2018 года на первичном рынке жилья премиального и элитного классов было довольно спокойным, –комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE. – В экспозицию поступило 4 проекта, 2 из которых уже находились ранее в закрытых продажах. Для сравнения – за аналогичный период прошлого года в реализацию поступило 6 жилых комплексов, за 1 кв. 2016 года – ни одного.

Динамика уровня цен в разрезе сегментов была разнонаправленной: в премиум-классе она выросла на 2,2%, в элитном – скорректировалась в отрицательную сторону на 0,9%. Однако основной причиной метамарфоз стало изменение структуры предложения. Массового пересмотра цен на наблюдалось. По наиболее успешным проектам девелоперы поднимали цены, тогда как по некоторым объектам с последними лотами в экспозиции отмечено снижение стоимости.

Квартиры премиального и элитного сегментов пользовались спросом. Ситуация была аналогична бизнес-классу. Ввиду сезонного фактора отмечено снижение покупательской активности относительно конца предыдущего года, однако в сравнении с I кварталом 2017 года спрос был выше. Интересны покупателям были как уже зарекомендовавшие себя на рынке проекты, так и только поступившие в реализацию».

1 - В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

2 - С конца 2016 года в проекте велись закрытые продажи.

3 - Курс доллара $ = 56,94 руб.

4 - В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

5 - Курс доллара $ = 56,94 руб.