Инвестиции в жилую недвижимость в Москве в 2017 году – выгода до 66%

Т.е., даже на фоне улучшения макроэкономической конъюнктуры застройщики опасаются увеличивать цены из-за опасения потерять клиента в условиях острейшей конкуренции с другими ЖК. Стоит отметить, что такой уровень прибыли не имеет смысла, его можно получить и менее рискованным способом – банковский депозит (ставки по которым сопоставимы со средним уровнем изменения цены в строящихся корпусах). Поэтому при инвестировании в жилую недвижимость нужно очень тщательно подойти к поиску проекта и выявили факторы, которые смогут существенно повысить цену.

Аналитики ЦИАН проанализировали изменение цен на квартиры в Московском регионе в течение 2017 г. и составили рейтинг новостроек, которые показали максимальный прирост.

В Москве «в старых границах» наиболее высокую прибыль можно было получить при покупке квартиры в ЖК «Серебряный бор» – около 66%. В конце лета споры по поводу законности стройки завершились в пользу девелопера. На данный момент дом находится на высокой стадии строительства, но сдача запланирована только на 3 кв. 2018 года, поэтому стоит ожидать дальнейшего повышения цены. Одним из весомых преимуществ проекта является его окружение: тихая набережная, вид на Серебряный бор и спортивно-оздоровительный комплекс.

На втором месте жилой дом «Аристократ» (Вересаева, 11), который находится на завершающем этапе строительства. За прошедший год цена на квартиры выросла на 32%. Как и ЖК «Серебряный бор», этот клубный дом выделяется своим окружением: один из фасадов здания примыкает к лесопарку «Козловский лес», а в пешей доступности располагается ещё несколько зеленых зон. Помимо это, проект имеет хорошую транспортную доступность и находится в престижном районе в непосредственной близости от Кутузовского проспекта.

Тройку лидеров замыкает более бюджетный проект - «Мещерский лес» компании ПИК, где с начала года в корпусах 2.2 и 3.1 рост цены за квадратный метр составил около 30%. Квартиры в нем реализуются с полной отделкой в нейтральных тонах. В 2018 году в пешей доступности от данного проекта планируется открыть новую станцию метро «Говорово», что и стало одним из драйверов роста цены.

Табл. 1: Рейтинг новостроек «старой» Москвы по динамике цен в 2017 г.

В Новой Москве на первом месте рейтинга располагается корпус 10.3 в жилом комплексе «Испанские кварталы» – 30% на квартиры без отделки. Такое повышение цены не повлияло на привлекательность проекта, он входит в тройку лидеров в Новой Москве по уровню спроса в 2017 году – около 2 тыс. квартир. Максимальный прирост цен именно в этом ЖК, во многом, связан с эффектом низкой базы. Этот проект, по своим потребительским свойствам близкий к бизнес-классу, застройщик выводил по привлекательным стартовым ценам около 80 тыс. руб. за кв. м.

В жилом комплексе «Скандинавия» цена за 2017 год выросла на 25% в корпусе 9.2. Дом находится на низкой стадии строительства, стоит ожидать дальнейший активный рост цены. Проект примыкает к ЖК «Москва А101», где уже функционируют кафе, магазины, школа с бассейном, детские сады.

На третьем месте ЖК «Внуково 2017». За год стоимость квартир с отделкой выросла на 25% в корпусе 15. Плановый рост цены произошёл за счёт активного строительства, дом находится на завершающей стадии.

Табл. 2: Рейтинг новостроек Новой Москвы по динамике цен в 2017 г.

В Московской области лидер рейтинга – ЖК «Одинцово-1». В корпусе 13 цена квадратного метра на квартиру с отделкой выросла на 34%. Дом находится на завершающей стадии строительства. В целом проект можно считать мини-городом, т.к. застройщик планирует обеспечить будущих жителей всей необходимой инфраструктурой. Возможность выбрать квартиру с отделкой и без, привлекательные цены, близкое расположение лесопарка даёт держать спрос на высоком уровне. Дополнительным драйвером роста цены в этой локации станет запуск проекта подмосковного наземного метро (МЦД), пусковой участок которого, как раз придется на маршрут «Одинцово – Лобня».

На втором месте масштабный жилой проект «Римский». В многосекционном корпусе 1 рост цены квадратного метра составил 29%. В доме реализуются квартиры как без отделки, так и с чистовой отделкой. Девелопер предлагает широкую линейку планировочных решений, включая квартиры редких форматов: двухуровневые, квартиры с окном/лоджией в ванной комнате, квартиры на мансардном этаже и т.д. В связи с ростом строительной готовности плановое повышение цен проходило после новогодних праздников, в апреле, июне и октябре.

В ЖК «Скандинавский» рост цены в 3 корпусе за год составил 28%. В основном, рост цены произошёл за счёт активного строительства. Покупатель может приобрести как квартиру с отделкой, так и без.

Табл. 3: Рейтинг новостроек Московской области по динамике цен в 2017 г.

Так в какую же квартиру выгоднее всего вложить деньги?

Наиболее выгодный выбор — корпуса на начальной стадии строительства, чаще всего застройщик на данном этапе выводит квартиры по низким ценам, чтобы привлечь внимание покупателей. Наиболее безопасный вариант – дом на этапе возведения верхних этажей, но тогда выгода может быть ниже, так как прирост цен на этом этапе сильно зависит от общей успешности истории реализации проекта. В первом и во втором случае стоит более тщательно выбирать застройщиков, проверять наличие всех документов, обращать внимание на успешность предыдущего опыта строительства жилья.

Хорошим бонусом при инвестировании в новостройку будет наличие готовой отделки, что позволит сразу после получения ключей сдавать квартиру в аренду.

Из проектов в Новой Москве наибольшей инвестиционной привлекательностью характеризуется ее ближний пояс (до 3-5 км от МКАД) в зоне доступности существующих и реально строящихся станций метро.

Методика:

В расчетах не учитывались новостройки со средней ценой квадратного метра за год более 400 тыс. руб., т.к. в них действуют свои закономерности ценообразования. База была очищена от проектов со средним количеством квартир в реализации менее 10 шт. за 2017 г. Цена на конец года рассчитывалась как максимальная средняя цена за один из месяцев 4-го квартала. Учитывались только корпуса, где реализуются квартиры (апартаменты не учитывались).