Где выросли цены на жилье в Москве за последние 4 года?

Рейтинг округов и районов Москвы по динамике цен на вторичном рынке в 2014-2018 гг.

05.04.2018

1 квартал 2014 года - последний из временных отрезков, в котором развитие российской экономики в целом и рынка жилой недвижимости Москвы в частности не находились под влиянием негативной макроэкономической и геополитической конъюнктуры. Аналитический центр ЦИАН проанализировал динамику цен на вторичном рынке по районам Москве за последние 4 года.

Методика - сравнивались цены предложения в объявлениях, впервые опубликованных в 1 квартале 2014 и в 1 квартале 2018 гг соответственно. Не учитывались предложения в новостройках (в т.ч. в домах, сданных в эксплуатацию в 2014-2018 гг.); не рассматривались лоты с нерыночными параметрами объявлений, а также предложения в классе «де-люкс».

Средние цены предложения на вторичном рынке в Москве за последние 4 года снизились на 2% (с 206,9 до 203,4 тыс. руб. за кв. м). Если убрать из рассмотрения предложения в верхнем сегменте бизнес-класса, то снижение еще заметнее -5% (с 185,1 до 175,2 тыс. руб.). В отличие от кризиса 2008-2009 гг., когда резкое снижение цен(на 30-35%) в его острую фазу сменилось плавным, но уверенным восстановлением (к началу 2012 года цены достигли докризисных значений), в 2014-2018 гг. средние цены по рынку в целом так и не начали расти после своего падения. Кроме того, уверенно говорить о том, что и снижение цен закончилось, пока не приходится.

Если цены экспозиции последние 2 года практически не меняются, то поправка на торг продолжает расти, а, значит, цены реальных сделок снижаются. Другая особенность динамики цен в последние годы — разнонаправленные тренды для разных районов и сегментов рынка. Если в 2008–2012 гг. цены и падали и восстанавливались достаточно синхронно, то сейчас сильнее всего снижаются цены в дешевых районах, тогда как цены на более престижное жилье постепенно восстановились и даже пошли в рост. Т.о., кризис 2014-2017 гг. привел к росту ценовых диспропорций на вторичном рынке в Москве. Интересно, что в указанный период на первичном рынке, различия в ценах между районами и сегментами рынка, напротив, заметно сократились.

Из 12 административных округов Москвы средние цены выросли лишь в ЦАО (на 8%) и в ЗАО (на 2%). В этих округах больше всего современного нетипового жилья; кроме того, за последние 4 года в этом сегменте и локации выросли не только цены, но число экспонируемых квартир. Часть из них, очевидно, связаны со сценариями продажи жилья в России с последующей сменой страны проживания. Эта категория собственников значительную часть трат осуществляет в валюте, поэтому при выводе этих квартир в реализацию они решили хотя бы частично компенсировать потери от девальвации рубля, повышая номинальные цены даже на падающем рынке. Еще одним фактором роста цен в ЦАО стало обновление общественных пространств и реконструкция пешеходных зон. Несмотря на все неудобства, возникавшие в процессе работ, их результат привел к улучшению качества городской среды в большинстве кварталов в центре города, что способствовало повышению цен экспозиции квартир со стороны собственников. Подросли цены и за счет тех предложений, где собственники включали в стоимость затраты на ремонт (которыйподорожал почти в 2 раза одновременно с девальвацией рубля).

Сильнее всего снизились цены в Зеленограде (-14%), а также в традиционно наиболее дешевых и наименее престижных Восточном и Юго-Восточном округах (-11% и -10% соответственно). Падение цен в Зеленограде укладывается в общий тренд по снижению привлекательности среднего пояса Подмосковья (по своей транспортной доступности ЗелАО ближе именно к городам этой группы, а не к непосредственным соседям Москвы (Химкам, Реутову, Мытищам и пр.). Снизились цены на вторичном рынке и в Новой Москве. На 9% дешевле стали стоить квартиры на вторичном рынке в Новомосковском округе и на 5% в Троицком.

То, что цены в более дешевых локациях снижаются быстрее, чем рынок в целом, объясняется не только тем, что в кризис сильнее сократились доходы менее обеспеченных групп населения, но и тем, что в этих районах в реализации находился очень большой объем предложения в новостройках. Квартиры в них выводились по ощутимо более низким ценам, у застройщиков было больше возможностей для проведения рекламных кампаний, ипотечные программы для них также были более привлекательны, чем для вторичного рынка. В результате собственникам квартир в существующих домах в Новой Москве или на востоке столицы приходится все сильнее снижать цены экспозиции, чтобы привлечь потенциальных покупателей.

Табл. 1. Динамика средней цены квадратного метра на вторичном рынке по административным округам Москвы.

Округ	Средняя цена кв. м в 1 кв. 2014, тыс. руб.	Средняя цена кв. м в 1 кв. 2018, тыс. руб.	Динамика, %
Зеленоградский административный округ	143	123	-14%
Восточный административный округ	177	158	-11%
Юго-Восточный административный округ	167	150	-10%
Северо-Восточный административный округ	191	173	-9%
Новомосковский административный округ	128	117	-9%
Южный административный округ	176	163	-7%
Северо-Западный административный округ	208	195	-6%
Северный административный округ	207	194	-6%
Юго-Западный административный округ	206	194	-6%
Троицкий административный округ	100	95	-5%
Западный административный округ	236	242	2%
Центральный административный округ	353	380	8%

Источник: расчеты Аналитического центра Циан

Из 136 муниципальных районов Москвы в 2014-2018 гг. средние цены на вторичном рынке выросли лишь в 22. В перечне районов с растущими ценами —почти все муниципалитеты в составе ЦАО, а также несколько локаций в других округах, где высока доля жилых домов, построенных в 2000-е гг. (Раменки, Очаково-Матвеевское, Донской, Тимирязевский, Покровское-Стрешнево). Также подорожала вторичка в нескольких периферийных районах Новой Москвы (Вороновское, Первомайское, Марушкинское), но это можно объяснить небольшим числом объявлений в них и эффектом низкой базы 2014 года.

Сильнее всего упали цены в районе Внуково в составе Западного административного округа (на 19%). Этот район, входивший в состав столицы и до расширения её границ в 2012 году, в последние годы оказался окружен многочисленными новостройками Новой Москвы, что вынудило собственников квартир в существующих домах поселка при аэропорте интенсивно снижать цены. Похожая причина у сопоставимой динамики цен в поселении Воскресенское в составе Новой Москвы (-14%). Здесь конкурентами квартир в многоэтажках в бывшем поселке совхоза Воскресенское стали многочисленные новостройки в Коммунарке и на окраинах Бутово. В перечне районов-аутсайдеров также присутствует 3 муниципалитета из Зеленограда (Матушкино (-17%), Крюково и Савелки (по -14%)), а также несколько районов в пределах МКАД с минимальной долей современных жилых домов в структуре жилого фонда (Лосиноостровский, Измайлово, Вешняки).

В отличие от всех предыдущих лет существования свободного рынка жилья в 2014-2018 гг. драйвером роста цен не стало даже открытие новых станций метро. Если стагнацию и даже снижение цен рядом со станциями МЦК и Большой кольцевой линии можно объяснить тем, что эти ветки прошли по районам, где новые пересадочные узлы кардинально не изменили транспортную доступность, то отрицательная динамика в муниципалитетах в зоне строительства новых радиусов на периферии (вдоль Дмитровского, Коровинского, Боровского шоссе) свидетельствует о том, что вклад других факторов в ценообразование (а именно, снижения доходов населения и конкуренции со стороны новостроек) оказался более существенным.

За последние 4 года на 6-7% снизились цены в Солнцево и Ново-Переделкино (куда строится Калининско-Солнцевская линия), более, чем на 10% упала стоимость квадратного метра в Бескудниково и Дегунино (где в марте 2018 года были открыты новые станции Люблинско-Дмитровской линии). Из локаций, где за последние 4 года открылись новые станции цены выросли только в Раменках (+5%), но и там повышение цен было, в основном, связано с ростом цен в домах бизнес-класса, а не в предложениях в фоновой застройке.

Табл. 2. Динамика средней цены квадратного метра на вторичном рынке по муниципальным районам Москвы.

Район	Средняя цена кв. м в 1 кв. 2014, тыс. руб.	Средняя цена кв. м в 1 кв. 2018, тыс. руб.	Динамика, %
Тверской район	373	447	20%
район Якиманка	393	465	18%
район Замоскворечье	345	399	16%
Мещанский район	321	367	14%
поселение Вороновское	75	86	14%
Тимирязевский район	197	215	9%
Донской район	234	254	8%
район Хамовники	429	457	6%
район Раменки	304	318	5%
район Очаково-Матвеевское	221	231	4%
поселение Первомайское	87	90	4%
Пресненский район	355	367	4%
Красносельский район	278	288	3%
поселение Марушкинское	87	90	3%
район Покровское-Стрешнево	191	196	3%
район Арбат	478	489	2%
район Дорогомилово	310	316	2%
Останкинский район	233	235	1%
район Кунцево	223	225	1%
район Проспект Вернадского	268	269	0%
район Аэропорт	245	244	0%
район Тропарёво-Никулино	278	277	0%
район Щукино	258	257	-1%
Басманный район	304	299	-2%
Академический район	234	229	-2%
Можайский район	181	178	-2%
Обручевский район	232	227	-2%
поселение Сосенское	125	122	-2%
поселение Клёновское	78	76	-3%
район Черёмушки	233	226	-3%
Гагаринский район	297	288	-3%
район Крылатское	248	239	-4%
район Строгино	207	199	-4%
район Коптево	180	172	-4%
район Фили-Давыдково	242	232	-4%
Таганский район	270	258	-4%
район Нагатино-Садовники	190	181	-4%
район Южное Тушино	180	172	-5%
поселение Филимонковское	101	96	-5%
Хорошёвский район	277	264	-5%
район Филёвский Парк	230	218	-5%
Даниловский район	221	211	-5%
район Ховрино	180	171	-5%
район Сокол	244	231	-5%
район Зюзино	193	183	-5%
поселение Рязановское	101	96	-5%
район Куркино	192	182	-6%
поселение Щаповское	88	83	-6%
Алексеевский район	230	217	-6%
район Солнцево	149	140	-6%
район Сокольники	250	235	-6%
поселение Внуковское	136	128	-6%
поселение Михайлово-Ярцевское	91	86	-6%
район Кузьминки	169	158	-6%
район Беговой	237	222	-6%
район Котловка	191	179	-7%
район Марьина Роща	234	219	-7%
район Соколиная Гора	192	179	-7%
Савёловский район	215	200	-7%
Нижегородский район	173	160	-7%
район Восточный	128	118	-7%
район Ново-Переделкино	143	132	-7%
Войковский район	207	192	-8%
район Ростокино	202	186	-8%
район Левобережный	190	175	-8%
Ломоносовский район	260	239	-8%
поселение Кокошкино	106	97	-8%
район Некрасовка	127	117	-8%
район Царицыно	166	152	-8%
район Коньково	200	183	-9%
район Перово	168	154	-9%
район Новокосино	154	141	-9%
район Орехово-Борисово Южное	155	142	-9%
поселение Киевский	96	88	-9%
район Москворечье-Сабурово	179	163	-9%
район Нагатинский Затон	201	182	-9%
район Восточное Измайлово	176	160	-9%
Бабушкинский район	188	170	-9%
район Хорошёво-Мнёвники	234	212	-9%
Бутырский район	202	184	-9%
район Текстильщики	166	150	-9%
район Чертаново Центральное	172	155	-10%
Алтуфьевский район	163	147	-10%
городской округ Щербинка	116	105	-10%
район Метрогородок	158	143	-10%
Южнопортовый район	208	187	-10%
район Зябликово	163	147	-10%
район Северное Измайлово	171	154	-10%
район Новогиреево	175	158	-10%
Рязанский район	172	155	-10%
район Бирюлёво Восточное	143	128	-10%
городской округ Троицк	114	103	-10%
район Лефортово	197	177	-10%
Нагорный район	198	178	-10%
район Северное Тушино	180	161	-10%
район Орехово-Борисово Северное	172	154	-11%
район Марфино	241	215	-11%
Дмитровский район	158	141	-11%
район Косино-Ухтомский	152	135	-11%
район Свиблово	205	183	-11%
район Северное Бутово	173	154	-11%
район Бирюлёво Западное	135	120	-11%
район Люблино	162	144	-11%
поселение "Мосрентген"	135	120	-11%
район Тёплый Стан	202	179	-11%
район Западное Дегунино	161	143	-11%
Головинский район	182	161	-11%
район Марьино	169	150	-11%
район Чертаново Южное	168	148	-12%
район Преображенское	199	176	-12%
район Ясенево	176	156	-12%
район Богородское	195	172	-12%
поселение Московский	134	118	-12%
район Ивановское	161	141	-12%
район Братеево	162	142	-12%
Ярославский район	159	140	-12%
район Выхино-Жулебино	161	141	-12%
район Гольяново	160	140	-12%
поселение Десёновское	123	107	-13%
район Южное Бутово	149	130	-13%
район Лианозово	180	157	-13%
район Отрадное	183	159	-13%
район Северное Медведково	184	161	-13%
район Печатники	167	145	-13%
район Капотня	127	110	-13%
район Северный	149	130	-13%
район Бибирево	167	145	-13%
район Вешняки	155	135	-13%
район Южное Медведково	190	164	-13%
район Старое Крюково	130	113	-13%
район Восточное Дегунино	166	144	-14%
район Митино	178	154	-14%
Бескудниковский район	183	158	-14%
район Измайлово	202	174	-14%
поселение Воскресенское	116	100	-14%
район Чертаново Северное	192	165	-14%
район Крюково	128	110	-14%
район Савёлки	165	142	-14%
Лосиноостровский район	178	150	-16%
район Матушкино	136	113	-17%
район Внуково	128	104	-19%