Влияние программы реновации на вторичный рынок жилья Москвы

Влияние программы реновации на вторичный рынок жилья Москвы

Ключевые выводы по влиянию программы реновации на вторичный рынок жилья Москвы

Новости
99

Обсуждение и начало реализации программы реновации — ключевое событие, сформировавшее информационный фон развития рынка жилья Московского региона в 1 полугодии 2017 года. Ключевые выводы, которые можно сформулировать к началу июля:

  • объем предложения в домах из списка под реновацию резко сократился;

  • динамика цен в домах под реновацию носит неустойчивый характер. В целом по рынку за исследуемый период отмечен небольшой рост цен кв. м (+2,8%) на фоне стагнации (-0,3%) на рынке в целом. Рост цен зафиксирован, прежде всего, за счет опережающих темпов роста в нескольких районах города.

  • Увеличилась доля предложения в домах под реновацию на рынке аренды. Часть потенциальных продавцов решили хотя бы сдать свои квартиры в условиях недостатка информации о модальности реализации программы и сложностей с их продажей.

  • Срок нахождения в базе объявлений в домах под реновацию стал заметно ниже, чем на рынке в целом. Многие собственники вынуждены совершать множество действий со своими объявлениями (выводить в публикацию, изменять цены, снимать и т.д.) в условиях постоянно меняющегося информационного фона.

  • Т.о., общая стратегия поведения собственников квартир в пятиэтажках описывается следующей формулой — «на рынке остались, прежде всего, те продавцы, которые рассчитывают на совершение сделок на повышенных ценовых уровнях, а остальные заняли выжидающую позицию или перешли на рынок аренды».

Продажа. Изменение структуры предложения. Новые объявления, выведенные в продажу в 2017 году в Москве. Структура по отношению к программе реновации.


число объявлений

число объявлений

число объявлений

доля

доля

доля


в списке под реновацию (голосование "за")

в списке под реновацию (голосование "против" или исключение)

вне списка под реновацию

в списке под реновацию (голосование "за")

в списке под реновацию (голосование "против" или исключение)

вне списка под реновацию

янв

1 645

167

24 468

6,3%

0,6%

93,1%

фев

1 307

138

23 538

5,2%

0,6%

94,2%

мар

1 514

172

29 931

4,8%

0,5%

94,7%

апр

769

(82

17 410

4,2%

0,4%

95,3%

май

744

115

21 196

3,4%

0,5%

96,1%

июн

586

114

21 522

2,6%

0,5%

96,8%


Доля объявлений в домах, попавших в программу по реновации стабильно сокращается на протяжении всего 2017 года. До начала ее активного обсуждения ежемесячно в домах из перечня, где жители приняли решение войти в программу, в реализацию выводилось около 1,5 тысяч лотов. На негативном информационном фоне, возникшем весной 2017 года, число новых объявлений стало сокращаться. Так, в апреле 2017 было выведено 769 лотов. в мае 2017 - 744 лота, в июне 2017 - 586 лотов. Доля таких объявлений сократилась с 6,3% в январе до 2,6% в июне. При этом, число лотов в домах. которые отказались от включения в программу (по итогам голосования или через иные механизмы), остается неизменной - 0,4-0,6%. Объем предложения на рынке в целом также достаточно стабилен (изменения месяц к месяцу укладываются в стандартную годовую цикличность рынка).

Продажа. Изменение средней цены кв. м. Новые объявления, выведенные в продажу в 2017 году в Москве. Структура по отношению к программе реновации.


руб. за кв. м

руб. за кв. м

руб. за кв. м

изменение (% к предыдущему месяцу)

изменение (% к предыдущему месяцу)

изменение (% к предыдущему месяцу)


в списке под реновацию (голосование "за")

в списке под реновацию (голосование "против" или исключение)

вне списка под реновацию

в списке под реновацию (голосование "за")

в списке под реновацию (голосование "против" или исключение)

вне списка под реновацию

янв

147 303

157 611

182 659

-0,1%

-1,1%

-1,4%

фев

146 857

153 440

178 738

-0,3%

-2,6%

-2,1%

мар

149 750

151 451

180 689

2,0%

-1,3%

1,1%

апр

155 978

159 573

183 162

4,2%

5,4%

1,4%

май

149 509

154 714

178 933

-4,1%

-3,0%

-2,3%

июн

153 428

159 901

181 562

2,6%

3,4%

1,5%

Цены в домах в списке под реновацию продолжают демонстрировать неустойчивую динамику. На смену заметному росту на старте ее обсуждения (в феврале и марте, +2,0% и +4,2% соответственно) пришло их снижение более чем на 4% в мае 2017 года. Динамика цен в домах из списка под реновацию выражена сильнее, чем в остальном жилом фонде Москвы. Динамика средних цен в основной части жилого фонда Москвы колеблется в узком диапазоне -2,3 - +1,5%, а в домах из списка под реновацию от -4,1% до +4,2%. Это связано с тем, что многие собственники (и сопровождающие сделки агенты) принимают решения о ценообразовании в условиях недостатка точной информации об условиях ее реализации.

Продажа. Средний срок экспозиции (нахождения уникального объявления в базе данных). Новые объявления, выведенные в продажу в 2017 году в Москве. Структура по отношению к программе реновации.


дней

дней

дней


в списке под реновацию (голосование "за")

в списке под реновацию (голосование "против" или исключение)

вне списка под реновацию

янв

48

54

59

фев

45

60

60

мар

36

33

46

апр

47

42

50

май

28

28

30

июн

35

36

61


Срок экспозиции (срок нахождения объявления в базе данных) в домах из перечня под реновацию ниже, чем в среднем по рынку. Это свидетельствует об отсутствии внятной стратегии у большинства собственников квартир в них, связанной с недостатком информации о конкретике по реализации этой программы. В результате многие из тех, кто планировал сделку с этой недвижимостью до начала обсуждения этой программы, были вынуждены чаще совершать действия со своими объявлениями (снимать с публикации и добавлять вновь).

Аренда. Изменение структуры предложения. Новые объявления, выведенные на рынок в 2017 году в Москве. Структура по отношению к программе реновации.


число объявлений

число объявлений

число объявлений

доля

доля

доля


в списке под реновацию (голосование "за")

в списке под реновацию (голосование "против" или исключение)

вне списка под реновацию

в списке под реновацию (голосование "за")

в списке под реновацию (голосование "против" или исключение)

вне списка под реновацию

янв

2 417

176

23 868

9,1%

0,7%

90,2%

фев

1 998

124

19 052

9,4%

0,6%

90,0%

мар

3 007

231

28 155

9,6%

0,7%

89,7%

апр

2 218

160

19 828

10,0%

0,7%

89,3%

май

2 830

241

24 665

10,2%

0,9%

88,9%

июн

2 646

183

22 269

10,5%

0,7%

88,7%

В отличие от рынка продажи квартир доля домов из списка "под реновацию" на рынке аренды жилья в Москве на протяжении 6 месяцев 2017 года стабильно увеличивается. В январе 2017 года 9,1% новых объявлений приходился на перечень домов "из списка под реновацию", к июню их доля выросла до 10,5%. Очевидно, что часть собственников, которые не смогли вывести свои квартиры на продажу на желаемых ценовых уровнях, выставили свои предложения на рынке аренды жилья.

Аренда. Изменение средней ставки аренды в 1-комнатных квартирах. Новые объявления, выведенные в 2017 году в Москве. Структура по отношению к программе реновации.


руб. за кв. м

руб. за кв. м

руб. за кв. м

изменение (% к предыдущему месяцу)

изменение (% к предыдущему месяцу)

изменение (% к предыдущему месяцу)


в списке под реновацию (голосование "за")

в списке под реновацию (голосование "против" или исключение)

вне списка под реновацию

в списке под реновацию (голосование "за")

в списке под реновацию (голосование "против" или исключение)

вне списка под реновацию

янв

27 780

30 048

31 693




фев

27 328

29 262

31 689

-1,6%

-2,6%

0,0%

мар

27 447

28 830

31 518

0,4%

-1,5%

-0,5%

апр

26 645

28 159

30 844

-2,9%

-2,3%

-2,1%

май

26 685

27 250

30 788

0,2%

-3,2%

-0,2%

июн

27 043

28 454

31 025

1,3%

4,4%

0,8%


Динамика ставок аренды на протяжении 2017 года выражена слабо. Программа реновации не стала существенным фактором ценообразования на этом рынке. Большинство предложений в таких домах приходятся на нижний сегмент эконом-класса, арендаторы в этом сегменте, как правило, ориентируются на относительно небольшой срок аренды и фактор более привлекательной цены для них кратно важнее не совсем ясных перспектив реализации программы.

Сравним средние цены и число объявлений, выведенных в реализацию в начале 1 полугодия 2017 года (с 1 января по 15 февраля) и в его конце (с 15 мая по 30 июня), а также сгруппируем их по отношению к включению домов в программу реновации.

  • Средняя цена кв. м в домах под реновацию в 1 полугодии 2017 года незначительно увеличилась (+2,8%) на фоне стагнации (-0,3%) среднего уровня цен в основной части жилого фонда Москвы.

  • Сильнее всего выросли экспонируемые цены новых объявлений в Западном округе (+6,2%), в т.ч. +13,6% в муниципалитете "Проспект Вернадского"

  • На 10,4% выросли цены предложения кв. м в САО. После объявления района Бескудниково одной из вероятных пилотных территорий для реализации программы именно в этой части столицы продавцы стали смелее выводить на рынок предложения с более высоким ценником (в муниципалитете Дмитровский цена кв. м выросла на 5,2%, в Бескудниковском - на 15,2%, в Западном Дегунино - на 10,5%).

  • Рост цен на дома из списка под реновацию в ЦАО составил 11,5% (в т.ч. в Пресненском м/о - на 10,4%).


(0)
Другие материалы раздела

Новое на сайте