За 4 года активность девелоперов на рынке апартаментов в Москве снизилась, а спрос вырос почти в 2 раза

В начале 2010-х гг. в столице наблюдался дефицит территорий под застройку. В этот период на московском рынке началось масштабное развитие сегмента апартаментов. Многие столичные застройщики развернули стройки на земельных участках, которые имели нежилое предназначение. В новых проектах 2014 года в «старых» границах Москвы на апартаменты пришлось 43% от объёма предложения; аналогичный показатель в 2017 году составил уже 10%. Снижение доли апартаментов началось в 2015 году (доля апартаментов в новых комплексах уже составила 19%), на этот период пришелся массовый запуск проектов по комплексному освоению промышленных зон столицы. Девелоперы стали чаще проектировать апартаменты в рамках МФК, выделяя под них небольшие корпуса, секции или определённые этажи. Доля таких апартаментов в новых проектах, вышедших в 2017 году составила 7%, против 2% в проектах, вышедших в 2015 году.

Табл.1: Изменение доли апартаментов в общем объеме предложения в проектах, стартовавших с 2014 - 2017гг. на первичном рынке Москвы в "старых" границах.

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

При анализе активного предложения (лотов, опубликованных в открытых прайс-листах) также отмечается заметное снижение доли апартаментов. По состоянию на февраль 2018 года около 18% предложения на первичном рынке жилья в границах «старой» Москвы приходится на апартаменты. Снижение за последние 4 года составило 15 процентных пунктов. Кроме того, 5% апартаментов в Москве экспонируется в корпусах, где часть лотов апартаменты, а часть квартиры. В абсолютных показателях объём активного предложения апартаментов на рынке новостроек снизился почти в 2 раза: с 15,4 тыс. лотов за 2015 год до 9,0 тыс. за 2018 год.

Табл.2: Изменение доли апартаментов в активном предложении на первичном рынке Москвы в "старых" границах с 2015 - 2018гг.

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

В относительных показателях доля апартаментов в объеме продаж снизилась до 12% в границах “старой” Москвы (в 2014 году на них пришлось 19% сделок). Что связано со значительным ростом предложения бюджетных квартир. Но интерес покупателей к данному формату жилья не снизился. В абсолютных показателях количество проданных апартаментов выросло в 1,9 раз: с 2,3 тыс. сделок за 2014 год до 4,4 тыс. за 2017 год. За аналогичный период спрос на квартиры на столичном рынке вырос в 3,4 раз.

Табл.3: Изменение доли апартаментов в общем объеме продаж на первичном рынке Москвы в "старых" границах с 2014 - 2017 гг.

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

За последние 4 года в структуре активного предложения апартаментов по сегментам произошли значительные изменения. Доля лотов в проектах эконом- и комфорт-класса снизилась на 17 процентных пунктов (с 53% в 2014 году до 36% в 2017 году). В 2017 году в предложении преобладают апартаменты бизнес-класса – 50%, в 2014 году на них приходилось только 32%. В элитном сегменте существенных изменений не произошло, за рассматриваемый период их доля уменьшилась на 2 процентных пункта. При этом средняя цена квадратного метра увеличилась только на 2%, что говорит об активном снижении цен на апартаменты.

Табл.4: Изменение структуры объема активного предложения апартаментов по классам и динамика средней цены на первичном рынке Москвы в "старых" границах с 2014 - 2017 гг.

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

В 2017 году 59% проданных апартаментов приходится на топ-10 проектов-лидеров. Рейтинг возглавили следующие апарт-комплексы:ONLY (585 сделок), «Пресня Сити» (339 сделок) и «Лайнер. Запад» (305 сделок). В трёх проектах застройщик реализует апартаменты с отделкой. В комплексах ONLY и «Лайнер. Запад» будущим жителям нужно будет только завезти мебель, в стоимость входит отделка «под ключ», кухонный гарнитур и бытовая техника. В проекте Neva Towers, который является продолжением застройки делового центра «Москва-Сити», застройщик предлагает апартаменты с отделкой White Box (полная готовность к укладке финишных отделочных материалов).

Табл.5: Проекты-лидеры по объему продаж апартаментов на рынке новостроек Москвы в "старых" границах в 2017 году.

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН