Влияние программы реновации на вторичный рынок жилья Москвы

Обсуждение и начало реализации программы реновации — ключевое событие, сформировавшее информационный фон развития рынка жилья Московского региона в 1 полугодии 2017 года. Ключевые выводы, которые можно сформулировать к началу июля:

• объем предложения в домах из списка под реновацию резко сократился;

• динамика цен в домах под реновацию носит неустойчивый характер. В целом по рынку за исследуемый период отмечен небольшой рост цен кв. м (+2,8%) на фоне стагнации (-0,3%) на рынке в целом. Рост цен зафиксирован, прежде всего, за счет опережающих темпов роста в нескольких районах города.

• Увеличилась доля предложения в домах под реновацию на рынке аренды. Часть потенциальных продавцов решили хотя бы сдать свои квартиры в условиях недостатка информации о модальности реализации программы и сложностей с их продажей.

• Срок нахождения в базе объявлений в домах под реновацию стал заметно ниже, чем на рынке в целом. Многие собственники вынуждены совершать множество действий со своими объявлениями (выводить в публикацию, изменять цены, снимать и т.д.) в условиях постоянно меняющегося информационного фона.

• Т.о., общая стратегия поведения собственников квартир в пятиэтажках описывается следующей формулой — «на рынке остались, прежде всего, те продавцы, которые рассчитывают на совершение сделок на повышенных ценовых уровнях, а остальные заняли выжидающую позицию или перешли на рынок аренды».

Доля объявлений в домах, попавших в программу по реновации стабильно сокращается на протяжении всего 2017 года. До начала ее активного обсуждения ежемесячно в домах из перечня, где жители приняли решение войти в программу, в реализацию выводилось около 1,5 тысяч лотов. На негативном информационном фоне, возникшем весной 2017 года, число новых объявлений стало сокращаться. Так, в апреле 2017 было выведено 769 лотов. в мае 2017 - 744 лота, в июне 2017 - 586 лотов. Доля таких объявлений сократилась с 6,3% в январе до 2,6% в июне. При этом, число лотов в домах. которые отказались от включения в программу (по итогам голосования или через иные механизмы), остается неизменной - 0,4-0,6%. Объем предложения на рынке в целом также достаточно стабилен (изменения месяц к месяцу укладываются в стандартную годовую цикличность рынка).

Цены в домах в списке под реновацию продолжают демонстрировать неустойчивую динамику. На смену заметному росту на старте ее обсуждения (в феврале и марте, +2,0% и +4,2% соответственно) пришло их снижение более чем на 4% в мае 2017 года. Динамика цен в домах из списка под реновацию выражена сильнее, чем в остальном жилом фонде Москвы. Динамика средних цен в основной части жилого фонда Москвы колеблется в узком диапазоне -2,3 - +1,5%, а в домах из списка под реновацию от -4,1% до +4,2%. Это связано с тем, что многие собственники (и сопровождающие сделки агенты) принимают решения о ценообразовании в условиях недостатка точной информации об условиях ее реализации.

Срок экспозиции (срок нахождения объявления в базе данных) в домах из перечня под реновацию ниже, чем в среднем по рынку. Это свидетельствует об отсутствии внятной стратегии у большинства собственников квартир в них, связанной с недостатком информации о конкретике по реализации этой программы. В результате многие из тех, кто планировал сделку с этой недвижимостью до начала обсуждения этой программы, были вынуждены чаще совершать действия со своими объявлениями (снимать с публикации и добавлять вновь).

В отличие от рынка продажи квартир доля домов из списка "под реновацию" на рынке аренды жилья в Москве на протяжении 6 месяцев 2017 года стабильно увеличивается. В январе 2017 года 9,1% новых объявлений приходился на перечень домов "из списка под реновацию", к июню их доля выросла до 10,5%. Очевидно, что часть собственников, которые не смогли вывести свои квартиры на продажу на желаемых ценовых уровнях, выставили свои предложения на рынке аренды жилья.

Динамика ставок аренды на протяжении 2017 года выражена слабо. Программа реновации не стала существенным фактором ценообразования на этом рынке. Большинство предложений в таких домах приходятся на нижний сегмент эконом-класса, арендаторы в этом сегменте, как правило, ориентируются на относительно небольшой срок аренды и фактор более привлекательной цены для них кратно важнее не совсем ясных перспектив реализации программы.

Сравним средние цены и число объявлений, выведенных в реализацию в начале 1 полугодия 2017 года (с 1 января по 15 февраля) и в его конце (с 15 мая по 30 июня), а также сгруппируем их по отношению к включению домов в программу реновации.

• Средняя цена кв. м в домах под реновацию в 1 полугодии 2017 года незначительно увеличилась (+2,8%) на фоне стагнации (-0,3%) среднего уровня цен в основной части жилого фонда Москвы.

• Сильнее всего выросли экспонируемые цены новых объявлений в Западном округе (+6,2%), в т.ч. +13,6% в муниципалитете "Проспект Вернадского"

• На 10,4% выросли цены предложения кв. м в САО. После объявления района Бескудниково одной из вероятных пилотных территорий для реализации программы именно в этой части столицы продавцы стали смелее выводить на рынок предложения с более высоким ценником (в муниципалитете Дмитровский цена кв. м выросла на 5,2%, в Бескудниковском - на 15,2%, в Западном Дегунино - на 10,5%).

• Рост цен на дома из списка под реновацию в ЦАО составил 11,5% (в т.ч. в Пресненском м/о - на 10,4%).