В первый год работы у МЦК дорожают только новостройки

Влияние на цены на вторичном рынке оказалось очень слабым:

• 1) цены продажи на вторичном рынке у станций МЦК снизились на 0,6% (на фоне снижения на 0,4% в других районах срединного пояса Москвы) (сравнение август 2017 к августу 2016);

• 2) ставки аренды у станций МЦК выросли на 0,2 тыс. руб. для 1-к. квартир и на 0,9 тыс. руб. для 2-к квартир (на фоне снижения на 0,1 и 1,2 тыс. руб. соответственно в других районах срединного пояса Москвы);

• 3) снижение цен на вторичном рынке зафиксировано в т.ч. в кварталах у станций, где до 2016 года не было метро в пешеходной доступности (причина — конкуренция с новостройками);

Влияние МЦК на цены на рынке новостроек заметно выше:

• 4) цены на новостройки у станций МЦК растут быстрее рынка (+14% в корпусах в зоне доступности станций МЦК на фоне +8% в других ЖК и корпусах комфорт-класса и бизнес-класса на территории Москвы в пределах МКАД);

• 5) станции МЦК стали важным фактором продвижения новых ЖК и дополнительным драйвером спроса в них.

О методике:

Аналитический центр ЦИАН изучил, как изменились цены на жилую недвижимость в районах станций Московского центрального кольца (МЦК), запущенного в эксплуатацию в сентябре 2016 года.

Рассматривались:

• динамика цены кв. метра на вторичном рынке (без учета элитной недвижимости, недавно сданных новостроек и объявлений с пониженным уровнем достоверности);

• изменение ставок долгосрочной аренды в 1- и 2-комнатных квартирах (без сегмента элитной недвижимости);

• изменение цен на жилые комплексы, представленные на первичном рынке (с учетом разбивки на корпуса, динамика отслеживалась только по тем из них, которые были в продаже и в 2016, и в 2017 гг.).

• Для вторичного рынка сравнивались данные по объявлениям, впервые опубликованным в июле-августе 2016 и июле-августе 2017; для новостроек сравнивались срезы активного предложения на середину августа 2016 и середину августа 2017 гг.

• Конфигурация зон пешеходной доступности станций метро рассчитывалась как 15 минут по тротуарам и пешеходным дорожкам (от дома до вестибюля станции).

Описание выводов:

В ценообразовании на рынке жилья в Москве фактор транспортной доступности традиционно играет одну из наиболее важных ролей. За пределами центра столицы средняя цена кв. м на вторичном рынке в районах с пешеходной доступностью станций метро на 32% выше, чем в районах, где метрополитена пока нет. Ввод новых линий подземки в 1990-2000-е гг. почти всегда приводил к повышению цен в этих районах на 10-12% относительно среднегородской динамики цен еще на стадии строительства станций (это отмечалось в Бутово, Строгино, Митино, Новокосино) и на 7-9% в первый год после их ввода в эксплуатацию.

В зоне пешеходной доступности станций МЦК находится около 4,4 тыс. домов (~13% от суммарного числа многоэтажных жилых зданий Москвы). Запуск МЦК произошел осенью 2016 году на стагнирующем вторичном рынке (в условиях, когда любое повышение цен со стороны продавцов заметно снижает ликвидность таких предложений). Из 31 станции лишь 13 появились за пределами пешеходной доступности существующих станций подземки, остальные либо находились рядом с давно работающими транспортными узлами, либо в их окрестностях практически не было существующих жилых домов («Белокаменная», «ЗИЛ», «Угрешская»). Поэтому слабое влияние МЦК на динамику цен в большинстве локаций прогнозировалось большинством аналитиков год назад. Рост цен в августе 2017 по сравнению с аналогичным периодом 2016 года был отмечен для 7 станций, в окрестностях 20 станций цены снизились, у станции «Крымская» они не изменились (см. рис. 1). Цены продажи на вторичном рынке у станций МЦК снизились на 0,6% (на фоне снижения на 0,4% в других районах срединного пояса Москвы) (сравнение август 2017 к августу 2016).

Самое сильное снижение цен у станций МЦК на вторичном рынке пришлось в т.ч. на районы, ранее лишенные удобной доступности метро. На 6% снизились цены у метро «Окружная», на 5% в окрестностях «Нижегородской», на 4% у станции «Зорге». Здесь позитивный эффект от нового транспортного объекта оказался слабее давления на цены на вторичном рынке со стороны крупных новостроек (ЖК «Поколение» и ЖК «Клевер Ленд» у «Окружной», ЖК «Среда» и ЖК «Кварталы 2119» у «Нижегородской», ЖК «Хорошевский» у «Зорге»). Конкуренция с их стороны (они предлагают качественно иной продукт в сопоставимых бюджетах) вынуждает владельцев квартир идти на снижение заявленных цен. С другой стороны, заметный рост цен был отмечен в районе станций «Ростокино» (+3%) и «Соколиная гора» (+5%) – двух станций МЦК, также расположенных за пределами доступности станций «классического метро», но где сейчас нет крупных новостроек, вызвавших снижение цен у перечисленных выше станций. Выросли цены на вторичном рынке в районе Ленинского проспекта у новой станции "Площадь Гагарина" (+4%), а заметное снижение на вторичном рынке отмечено у станций «Измайлово» (-4%), «Локомотив», «Балтийская», «Коптево» (-3%).

Рынок аренды отреагировал на запуск МЦК еще слабее, чем продажа квартир на вторичном рынке, хотя от него как от более волатильного сегмента год назад ожидалось более заметной динамики. Ставки аренды у станций МЦК выросли на 0,2 тыс. руб. для 1-к. квартир и на 0,9 тыс. руб. для 2-к квартир (на фоне снижения на 0,1 и 1,2 тыс. руб. соответственно в других районах срединного пояса Москвы). Ставки аренды 1-комнатных квартир по районам у разных станций МЦК изменялись в очень узком диапазоне +/- 1-2 тыс. руб., в 2-комнатных квартирах изменения выражены заметнее, но в четкую территориальную тенденцию (в отличие от рынка продажи квартир они не укладываются). Максимальный рост ставок аренды 2-комнатных квартир отмечен у станций «Верхние котлы» и «Стрешнево» (+4 тыс. руб.), наиболее сильное снижение у «Лужников» (-5 тыс. руб.) (см. рис. 2).

Больше всего выиграли от запуска новой линии метро застройщики, объекты которых расположены рядом с ней. Цены в корпусах, которые были в продаже и в 2016 и в 2017 гг. в зоне станций МЦК выросли на 14%; аналогичный показатель для других проектов комфорт-и бизнес-класса в Москве в пределах МКАД составил 8%. На сегодняшнем рынке средний годовой прирост, связанный с ростом строительной готовности составляет около 7-8% в год, т.о., дополнительный прирост в ~6 процентных пунктов можно отнести к позитивному эффекту градостроительных изменений в этих локациях. Сильнее всего выросли цены в ЖК «Байконур» (на 14%), ЖК «Лайф Ботанический сад» (на 15%), ЖК «Среда» (на 18%), ЖК «Вавилова 4» (на 24%) ((см. рис. 3).

Эффект от запуска МЦК для новостроек выражен не только в формальном изменении качества транспортного обслуживания конкретных площадок. Активное использование нового транспортного коридора привело к тому, что многие покупатели с совершенно другой стороны увидели эти части города (не как депрессивный пояс промышленных зон, а как территорию с хорошей транспортной доступностью и активными изменениями городского пространства). Жилые комплексы в зоне прямой видимости трассы МЦК также получили дополнительный канал продвижения (растущие корпуса и строительные краны «продают» ЖК не хуже рекламы в Интернете или на биллбордах).

В долгосрочной перспективе развитие кольцевых линий внеуличного транспорта (помимо МЦК сейчас активно строится Третий пересадочный контур классического подземного метро) и пересадочных узлов на них приведет к выравниванию цен на квартиры в Московской агломерации. До активизации развития системы общественного транспорта в 2010-е гг. именно отличия в качестве транспортного обслуживания были одним из ключевых драйверов неоднородности в распределении цен между секторами Москвы. После реализации всех заявленных проектов качество городской среды в срединных районах востока, юго-востока, юга столицы будет не так заметно отличаться от более престижных локаций западной части города, а активное новое жилищное строительство со временем приведет и к изменениям в структуре социального состава.

Рис. 1. Динамика цен продажи на вторичном рынке в зоне доступности станций МЦК в 2016-2017 гг.

Рис. 2. Динамика ставок аренды в зоне доступности станций МЦК в 2016-2017 гг.

Рис. 3. Динамика цен на новостройки в зоне доступности станций МЦК в 2016-2017 гг.

Табл. 1. Динамика цен на вторичном рынке и ставок аренды в зоне доступности станций МЦК в 2016-2017 гг.

Данные Cian

Источник: https://www.cian.ru/