«Метриум»: Спрос на новостройки в России стагнирует

В 2017 году в России было заключено 700 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), что на 0,3% меньше, чем в 2016 году, когда Росреестр зафиксировал 702 тыс. сделок. Таким образом, отмечают эксперты «Метриум», рынок новостроек в России продолжает пребывать в рецессии. В 2014 году в стране было заключено 847 тыс. ДДУ, после чего последовал кризисный обвал спроса в 2015 году, когда число ДДУ сократилось до 679 тыс. (-20%). В 2016 году спрос восстановился, но не полностью – россияне заключили 702 тыс. ДДУ. В 2017 году число сделок по-прежнему отстает от докризисного значения на 17%.

Источник: «Метриум» по данным Росреестра

Лидеры объема

Спрос на новостройки по стране распределен крайне неравномерно. Почти половина (49%) всех сделок приходится на шесть из 82 регионов. В их числе: Московская область (95 тыс. ДДУ), Москва (71 тыс.)¹, Санкт-Петербург (63 тыс.), Краснодарский край (49 тыс.) Ленинградская область (36 тыс.), Новосибирская область (26 тыс.). Как и прогнозировали эксперты «Метриум» в прошлом году, спрос на новостройки продолжает концентрироваться в наиболее экономически развитых регионах, тогда как в других локациях он либо стагнирует, либо сокращается. В 2016 году на долю шести ведущих регионов – «Большой шестерки» – приходилось только 45% всех сделок (323 тыс. ДДУ), в 2017 году суммарный спрос в них вырос на 5% и достиг 340 тыс. сделок (49%).

«География спроса на новостройки полностью отражает неравномерность экономического развития России, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.– Вложиться в строящееся жилье могут позволить себе преимущественно жители крупных городов и окружающих их агломераций. Причем доля последних в совокупном спросе по стране возрастает. Кроме того, в этих регионах высокие объемы строительства, тогда как в прочих субъектах РФ новостроек мало, и локальные рынки образованы преимущественно вторичным жильем. Обращает на себя внимание и тот факт, что спрос растет в меньшей части регионов, тогда как в большинстве субъектов он падает. Однако увеличения числа сделок в меньшинстве регионов достаточно, чтобы итоговое количество ДДУ осталось на уровне прошлого года. Это также свидетельствует об углублении экономического неравенства разных уголков страны».

Источник: «Метриум» по данным Росреестра

Среди регионов «Большой шестерки» наиболее яркую динамику роста спроса продемонстрировала Москва. Если по итогам 2016 года в столице было заключено 49 тыс. ДДУ, то в 2017 году их число увеличилось до 71 тыс. ДДУ (46%). С большим отрывом от нее следует Санкт-Петербург (9%) и Московская область (3%). На остальных крупнейших рынках зафиксировано снижение покупательской активности: в Краснодарском крае – на 6%, в Ленинградской области – на 11%, в Новосибирской области – на 19%. Последний регион, отмечают аналитики «Метриум», имеет все шансы выпасть из когорты самых активных рынков жилья. За прошедший год число сделок с новостройками в Новосибирской области сократилось с 32 тыс. до 26 тыс. Между тем ближайший претендент на попадание в «Большую шестерку» – Ростовская область – нарастила число заключенных ДДУ с 17 тыс. до 21 тыс.

Обращает на себя внимание Челябинская область, которая еще в прошлом году входила в десятку регионов с самым большим рынком первичного жилья. В 2017 году спрос здесь сократился на 46% – с 16 тыс. ДДУ до 9 тыс. ДДУ. Также из лидирующей десятки выпала Самарская область, где в 2017 году число сделок на первичном рынке сократилось на 14% (с 17 тыс. до 14 тыс. ДДУ). Их места заняли Татарстан и Красноярский край.

Лидеры динамики

Наилучшую динамику спроса в 2017 году показали рынки первичного жилья Липецкой области (96%), Архангельской области и Ненецкого АО (87%), Крыма и Севастополя (85%), Удмуртской республики (68%), Сахалинской области (66%). Эксперты «Метриум» отмечают, что речь идет об относительно небольших рынках: за исключением Липецкой области, где в 2017 году было заключено 12 тыс. ДДУ, в других перечисленных регионах годовой объем спроса составляет менее 10 тыс. сделок.

Наиболее заметное снижение спроса на новостройки в 2017 году произошло в Омской области (65%), Саратовской области (58%), Ханты-Мансийском АО (46%), Челябинской области (46%), Астраханской области (43%). Аналитики «Метриум» отмечают, что, как и в случае с лидерами роста, в большинстве регионов-аутсайдеров сделок заключается менее 5 тыс. в год.

Ипотека не спасла

В 2017 году рост спроса на первичном рынке жилья был отмечен только в 29 регионах, на которые приходится 59% сделок с новостройками в России. В среднем по сравнению с 2016 годом покупательская активность в них увеличилась на 26%. При этом сократилось число сделок в 53 регионах России, в которых в прошлом году было заключено 41% от общего числа ДДУ. В среднем снижение числа заключенных в них ДДУ составило 22%. В целом же по стране спрос на новостройки остался на прежнем уровне, так как годовая динамика не превысила и одного процента.

«На первый взгляд, складывается парадоксальная ситуация, – говорит Мария Литинецкая. – За прошедший год средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту снизилась на 2,05 процентных пункта и достигла самого низкого уровня за всю историю российской ипотеки (9,8%). Именно этот фактор стал драйвером спроса на жилье в Москве, о чем говорят все участники местного рынка. Однако в регионах подешевевшая ипотека не способствовала росту спроса, так как доходы населения крайне малы и продолжают сокращаться. В то же время следует признать, что спрос при такой конъюнктуре мог и сократиться, поэтому сохранение динамики прошлых лет также можно признать достижением, связанным со смягчением условий кредитования».

Невосприимчивость региональных покупателей новостроек к снижению ипотечных ставок косвенно подтверждает статистика Центрального банка, отмечают аналитики «Метриум». Согласно данным ЦБ РФ, в 2017 году в России было выдано 312 тыс. ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья (по ДДУ), тогда как в 2016 году их число составило 306 тыс. Таким образом, число ипотечных сделок с новостройками в прошлом году по России увеличилось всего на 2%. Это разительный контраст по сравнению с общим числом выданных кредитов, включающих рынок вторичного жилья. В 2016 году было выдано 856 тыс. кредитов на покупку готовых квартир, а в 2017 году – 1 млн (+27%). Такая тенденция обусловлена сокращением разрыва между ставками по ипотеке на покупку новостроек и готового жилья.

Таким образом, уменьшение ставок по ипотеке в большей степени стимулировало спрос на готовое (преимущественно вторичное) жилье, а не на строящиеся ЖК. Вместе с тем объем выданной ипотеки для участия в долевом строительстве вырос за 2017 год на 16%: с 571 млрд рублей до 661 млрд рублей.

Прогноз на 2018 год

Аналитики «Метриум» прогнозируют, что в следующем году ситуация на рынке новостроек принципиально не изменится. Доходы населения продолжат стагнировать, как и цены на жилье. В таких условиях единственным источником роста спроса в целом на жилищном рынке останется ипотека. 2018 год начался с очередного снижения ключевой ставки до 7,5%, предпринятого Центробанком в феврале. Этот шаг регулятора позволяет предположить, что смягчение кредитно-денежной политики продолжится и дальше, пока ЦБ не увидит роста инфляции и улучшений в экономической активности. В связи с этим ставки по ипотеке в течение следующего года могут сократиться до 9,1-9,0%.

«Сокращение ставок на 3 процентных пункта за последние три года привело к уменьшению ежемесячного платежа по ипотеке примерно на 20-30%, – говорит Мария Литинецкая. – Именно этот факт сделал ипотеку более доступной. Однако одинаково ли позитивна данная тенденция для сегментов первичного и вторичного жилья? На мой взгляд нет, и это наглядно демонстрируют результаты прошлого года. По данным АИЖК, по итогам 2017 года доля сделок с ипотекой на рынке новостроек в России почти не изменилась – 50% против 49% в 2016 году. При этом аналогичный показатель на вторичном рынке вырос с 25% до 31%. Число выданных кредитов на покупку «первички» не изменилось, а на «вторичке» выросло на 26%. Такая динамика не удивительна: 44% семей, по данным ВЦИОМ, на которые ссылается АИЖК, рассматривает улучшение жилищных условий прежде всего, как расширение жилой площади. Именно поэтому наши соотечественники «конвертировали» подешевешую ипотеку в более просторные квартиры, пусть и во вторичном жилом фонде. Покупка строящегося жилья для наших соотечественников, особенно в провинции, остается по-прежнему дорогостоящим и до определенной степени экзотическим вариантом решения квартирного вопроса. Квадратные метры для жизни нужны здесь и сейчас, и желательно с отделкой. Вложение в новостройку – своего рода инвестиция в будущее – могут позволить себе ограниченное число наших сограждан, причем их количество коррелирует с общим уровнем жизни в регионе».

Вместе с тем эксперты «Метриум» отмечают, что тенденции московского рынка жилья идут в разрез с региональными трендами. Здесь квартиры в новостройках напротив пользуются растущим спросом, тогда как доля сделок со «вторичкой» постепенно сокращается.

«Уровень жизни в столице на порядки выше, чем в регионах, причем даже если мы говорим о клиентской аудитории массового жилья, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». –Кроме того, у столичного покупателя, как правило, есть дорогой актив в виде старой квартиры в Москве, к примеру, доставшейся в наследство. Московская «вторичка» значительно дороже квартир, которые продаются на стадии котлована. В совокупности эти факторы предопределяют более высокий спрос на строящееся жилье в Москве, чем в регионах. В прошлом году число заключенных в Москве ДДУ увеличилось на 52%, тогда как спрос на старые квартиры снизился на 2%. В отличие от жителей провинции, приоритет в улучшении жилищных условий москвича – это более высокий качественный уровень, которые могут дать только современные новостройки с яркой архитектурой, собственной инфраструктурой, паркингом и нестандартным благоустройством. В связи с этим я полагаю, что в следующем году спрос на новостройки в Москве продолжит увеличиваться. Принимая во внимание ограничения на выдачу кредитов с небольшим первоначальным взносом, я полагаю, что спрос на первичном рынке может увеличиться на 20-30%».

«Не следует также забывать о структуре предложения новостроек в Москве, которая очень отличается от региональной, – комментирует Роман Сычев, генеральный директор TEKTA GROUP (девелопер ЖК «Маяковский»). – В Москве доля бизнес-класса в общем объеме предложения первичного рынка составляет 41%, тогда как в других регионах нашей страны этот показатель обычно не достигает и четверти. Дешевеющая ипотека становится более привлекательным инструментом и для покупательской аудитории данного сегмента: кредит под относительно небольшой процент с досрочным погашением в течение 1-3 лет стал более выгодным, чем рассрочки, которыми раньше пользовались покупатели дорогостоящего жилья. Именно поэтому мы фиксируем рост доли ипотечных сделок в наших проектах бизнес-класса до 45%. При этом в целом жилищный вопрос для покупателей нашего продукта так или иначе уже давно решен, поэтому они преследуют долгосрочные задачи, приобретая квартиры в строящихся домах (скажем, переселить детей или родителей). Именно поэтому наша покупательская аудитория и впредь будет ориентироваться на предложения первичного, а не вторичного рынка и по мере увеличения ипотечного кредитования мы ожидаем роста спроса на новостройки бизнес-класса в Москве».

1 - Данные центрального аппарата Росреестра в разрезе территориальных органов. Статистика учитывает все зарегистрированные ДДУ, включая машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства.