«Метриум Групп»: Итоги I полугодия на рынке новостроек премиум- и элитного класса Москвы

По данным «Метриум Групп», в конце первого полугодия 2017 года общий объем предложения на первичном рынке жилья премиум- и элитного классов составил около 3 250 лотов (367,2 тыс. кв. м) в 55 проектах.

Премиум-класс

На рынке новостроек премиум-сегмента было представлено 28 проектов, в которых на продажу было выставлено 2 560¹ квартир (263,3 тыс. кв. м). За второй квартал 2017 года объем предложения увеличился на 9,9%, за полугодие – на четверть (26,3%).

С начала года на рынок вышло четыре комплекса. В Таганском районе началась реализация квартир сразу в двух объектах. В Донском районе и районе Марьина Роща вышло по одному проекту. В апреле 2017 года стартовали продажи в ЖК NV/9 ARTKVARTAL (девелопер – State Development). Комплекс будет входить в состав «АртКвартала» – нового творческого кластера Москвы, который займет территорию в 510 га.

Рост предложения объясняется также выводом новых очередей в двух проектах: ЖК «Садовые кварталы» (4-я оч.) и CITY PARK (2-я оч.). Стоит отметить, что в июне на первичном рынке была продана последняя квартира в ЖК Barkli Residence.

Как отмечают аналитики «Метриум Групп», превалирующий объем квартир премиум-класса находится в Пресненском районе (28,7%). Тем не менее, с начала года доля района уменьшилась на 7,2 п.п., за счет высоких темпов продаж в крупном проекте. Основное сокращение произошло в первом квартале (-13,1 п.п). Во втором – в продажу поступили лоты во второй очереди строительства ЖК CITY PARK, что привело к росту доли предложения в районе на 5,9 п.п. С большим отставанием следуют районы Марьина Роща и Донской, занимающие по объему предложения второе и третье места (11,1% и 10% соответственно). В данных локациях представлено по одному комплексу, каждый из которых вышел на рынок в первом полугодии 2017 года.

Структура предложения по типологии относительно равномерна. За шесть месяцев процент многокомнатных квартир сократился на 3,5 п.п. (20,4%), доли всех остальных типологий выросли. Однокомнатные лоты прибавили 1,3 п.п. (26,4%), двухкомнатные – 1,0 п.п. (27,7%), трехкомнатные –1,2 п.п. (25,5%).

Структура предложения премиум-класса по типу квартир (внешний круг – 2 кв. 2017, средний – 1 кв. 2017, внутренний– 4 кв. 2016)

Источник: «Метриум Групп»

В конце первого полугодия 2017 года почти половина квартир премиум-класса продавалась в корпусах на начальном этапе строительства (46,9%). Выход новых проектов способствовал росту предложения квартир данной категории: +20,3 п.п. за полугодие. Четверть лотов находилась в домах на стадии отделочных работ (24,9%). За шесть месяцев снижение составило 18,3 п.п. Отрицательная динамика объясняется получением разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ) в крупном проекте. Оставшаяся часть поделена между квартирами в домах на этапе монтажа этажей (13%, -0,9 п.п.) и в корпусах, получивших РВЭ (15,2%, -1,1 п.п.).

Структура предложения премиум-класса по стадии строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум Групп»

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», на первичном рынке жилья премиум-класса средневзвешенная цена кв.м по итогам июня 2017 года составила 409 655 руб. ($ 6 935). За квартал средний ценовой уровень в рублевом эквиваленте снизился на 0,9%. С начала года цена предложения сократилась на 4,8%. Укрепление рубля в начале года способствовало росту долларовой цены (+2,9%).

Во втором квартале в половине проектов было отмечено повышение цен. Причем в трех комплексах рост зафиксирован на уровне 10-12%. В нескольких новостройках застройщики снизили цены на последние лоты.

Выход новых проектов на начальной стадии строительной готовности не позволил общему ценовому уровню расти. В отдельных районах он привел к существенному снижению средней цены. С начала года в Донском районе показатель снизился на 50,2%, в Таганском – на 29,2%.

Динамика средней цены кв. м в проектах премиум-класса с разбивкой по районам, руб.

Источник: «Метриум Групп»

По итогам июня 2017 года средний бюджет квартиры премиум-класса на первичном рынке составил 42,6 млн руб. За квартал средняя стоимость лота снизилась на 3,6%, с начала года – на 8,7%. Средний бюджет в разрезе типологий составил:

• однокомнатных – 18,18 млн руб. (-7,1%);

• двухкомнатных – 33,58 млн руб. (+2,6%);

• трехкомнатных – 47,85 млн руб. (-2,2%);

• многокомнатных – 83,33 млн руб. (-6,0%).

По данным «Метриум Групп», в конце первого полугодия 2017 года самые доступные предложения квартир премиум-класса были представлены в следующих комплексах:

• CITY PARK (ЦАО/ район Пресненский): студия площадью 32,5 кв. м за 8,4 млн руб.;

• Jazz (СВАО/ район Марьина Роща): однокомнатная квартира площадью 34,6 кв. м за 8,8 млн руб.;

• «Нескучный HOME &SPA» (ЮАО/ район Донской): однокомнатная квартира площадью 45,6 кв. м за 9,0 млн руб.

Самые дорогие квартиры премиум-класса предлагались в проектах:

• «Резиденция МОНЭ» (ЦАО/ район Пресненский): пентхаус площадью 280,2 кв. м за 284,1 млн руб.;

• «Шоколад» (ЦАО/ район Таганский): пентхаус площадью 394,8 кв. м за 282,3 млн руб.;

• «Долина Сетунь» (ЗАО/ Раменки): пентхаус площадью 410,0 кв. м за 267,7 млн руб.

Элитный класс

По данным «Метриум Групп», в конце первого полугодия 2017 года на рынке новостроек элитного сегмента экспонировалось 690² квартир (103, 9 тыс. кв. м) в 27 проектах. За шесть месяцев в открытую реализацию поступили три новых жилых комплекса. В ЖК Cloud Nine апартаменты получили статус квартир. При этом выход новых проектов зафиксирован только в первом квартале. Во втором квартале было отмечено снижение предложения на 5%. Таким образом, относительно конца 2016 года объем предложения сократился на 2,1%.

Проекты, вышедшие на рынок новостроек элитного класса в 1 полугодии 2017 г.

Источник: «Метриум Групп»

Несмотря на значительное снижение, лидером по объему предложения в элитном классе остался район Хамовники. На него пришлось 42,4% (-14,2 п.п.) реализуемых лотов. Доля района Замоскворечье в сравнении с концом 2016 года выросла на 11,2 п.п. и составила 22%, благодаря чему он поднялся на второе место по числу лотов в продаже. Причиной данного изменения стал выход сразу двух новых проектов в первом квартале текущего года. Еще почти треть предложения равномерно распределилась между Таганским районом и Якиманкой – 15,9% и 15,6% соответственно. Доли остальных районов существенно ниже – от 0,4% до 2,2%.

По результатам первого полугодия 2017 года лидирующую позицию в структуре предложения по типологии в данном сегменте по-прежнему занимают трех- (+1,8 п.п., 36,9%) и многокомнатные (-1,7 п.п., 32,4%) квартиры. Значительно меньшую часть экспозиции составили двухкомнатные лоты (-2,5 п.п., 21,7%). Однокомнатные – заняли всего 9,0% рынка (+2,5 п.п.).

Структура предложения элитного класса по типу квартир (внешний круг – 2 квартал 2017 г., средний – 1 квартал 2017 г., внутренний – 4 квартал 2016 г.) 

Источник: «Метриум Групп»

За полугодие доля элитных квартир в корпусах на начальном этапе возведения выросла на 6,3 п.п. и составила более трети предложения (34,8%). Значительное число лотов экспонировалось в объектах, уже введенных в эксплуатацию (-11,8 п.п.; 29,9%) и находящихся на завершающей стадии строительства (+11,4 п.п.; 26,4%). Процент квартир в домах на стадии монтажа этажей уменьшился на 5,9 п.п. – до 8,9%.

Структура предложения элитного класса по стадии строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум Групп»

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», в июне средняя цена кв. м на рынке элитных новостроек составила 898 410 руб. ($15 205), что на 1,5% больше относительно конца 2016 года в рублевом эквиваленте и на 9,6% – долларовом. В разрезе районов была отмечена разнонаправленная динамика показателя. Значительный рост средней цены (+33,2% – в Замоскворечье, +13,4% – в Якиманке) отмечен в локациях, где началась реализация новых комплексов, т.к. они вышли с ценами выше среднерыночных. В остальных районах зафиксировано снижение среднего показателя, обусловленное изменением структуры предложения.

Динамика средней цены кв. м в проектах элитного класса с разбивкой по районам, руб.

Источник: «Метриум Групп»

По итогам июня 2017 года средняя стоимость элитной квартиры составила 136,4 млн руб. (-1,3% к декабрю 2016). При этом для всех типологий, за исключением многокомнатных лотов, средний бюджет покупки вырос:

• однокомнатных – до 47,31 млн руб. (+7,0%);

• двухкомнатных – до 79,42 млн руб. (+5,2%);

• трехкомнатных – до 116,11 млн руб. (+1,7%);

• многокомнатных – до 222,65 млн руб. (-1,1%).

Стоимость квартир элитного класса в зависимости от количества комнат

Источник: «Метриум Групп»

По данным «Метриум Групп», в первом полугодии 2017 года самые доступные предложения жилья элитного класса были представлены в следующих комплексах:

• «Клубный дом на Космодамианской» (ЦАО/ Замоскворечье): однокомнатная квартира площадью 45,0 кв. м за 25,2 млн руб.;

• «Полянка/44» (ЦАО/ район Якиманка): однокомнатная квартира площадью 48,5 кв. м за 34,9 млн руб.;

• «Малая Ордынка 19» (ЦАО/ Замоскворечье): двухкомнатная квартира европланировки площадью 67,83 кв. м за 36,5 млн руб.

Самые дорогие квартиры отмечены в проектах:

• Knightsbridge Private park (ЦАО/ район Хамовники) многокомнатная квартира площадью 481,2 кв. м за $ 14,7 млн;

• «Кленовый DOM» (ЦАО/ район Хамовники) пентхаус площадью 456,0 кв. м за 690 млн руб.;

• Клубный дом «Котельнический» (ЦАО/ район Таганский) пентхаус площадью 350 кв. м за $ 9,8 млн.

Основные тенденции

«Наибольшая девелоперская активность в сегменте была отмечена в начале года, – комментирует Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп». – Из 7 проектов, вышедших на рынок высокобюджетного жилья в текущем году, 6 стартовали в первом квартале и только 1 – во втором. Интересно, что за все первое полугодие 2016 года рынок не пополнился ни одним комплексом премиум- элитного классов. Таким образом, в сегменте наблюдаются те же основные тенденции, что и на остальном рынке жилья – высокая девелоперская активность, рост объема предложения и, как следствие, конкуренции.

Выход 7 проектов, а также новых очередей в составе реализуемых комплексов, привел к увеличению объема предложения на 19%, что сопоставимо с ростом числа квартир массового сегмента в экспозиции в (+ 21%), но существенно ниже динамики, отмеченной в бизнес-классе (40%).

Спрос на рынке остается стабильно высоким. Интерес вызывают не только традиционные лидеры (такие как ЖК «Садовые кварталы»), но и некоторые «новинки», появившиеся на рынке с конца 2016 года.

Как следствие – цены не стоят на месте. Только за второй квартал стоимость квартир выросла в половине комплексов премиум-класса. Отрицательная корректировка отмечена в некоторых проектах с последними лотами. Элитный класс более стабилен с точки зрения ценовой политики. Изменения зафиксированы в отдельных комплексах. При этом структурные модификации предложения привели в премиум-сегменте – к отрицательной динамике (-4,8%) средней цены кв. м, в элитном – к небольшому росту (+1,5%).

По аналогии с прошлым годом, с осени можно ожидать повышения девелоперской активности. Это приведет к дальнейшему увеличению предложения, особенно после летнего сезона, традиционно характеризующегося невысоким уровнем спроса. На фоне обостряющейся конкуренции средние цены на первичном рынке жилья премиум- и элитного классов могут в следующем полугодии показать небольшое снижение».