Глобальный анализ рынка и девелоперская стратегия: какие инструменты сегодня используют девелоперы «новой волны»

Эксперт представил посетителям семинара глобальный анализ рынка, проведенныйна основании данных системы bnMAP.pro, а также рассказал об особенностях выстраивания девелоперских стратегий на современном рынке.

- Один из основных трендов – рост предложения. Несмотря на сезонные колебания, кривая предложения и количества сделок с физлицами демонстрируют уверенный рост. С помощью bnMAP.proможно увидеть ретроспективу рынка в разрезе объемов предложения и убедиться в этом.

- Выраженный рост числа сделок – как в сегменте квартир, так и в сегменте апартаментов. Вы также можете видеть, каков процент реализованных лотов в общем объеме предложения. Минимальнаядоля сделок от объема предложения на экспозиции составляла примерно 13%, максимальная – 24%. В среднем за 2 года соотношение выставленного и реализованного по ДДУ составило 18,5%. С апартаментами история немного другая: здесь средний процент сделок от предложения порядка 8%, минимальное значение было 3,5%, максимальное – 10%. В целом апартаменты чувствуют себя не так уверенно, как квартиры. Но они устойчиво растут, как в прошлом году, и общее значение по заключенным ДДУ увеличилось.

– Весь девелоперский рынок привык выстраивать политику ценообразования, обосновывать квартирографию, основываясь на анализе сделок. Но такой анализ не сможет показать вам возможности найти свою нишу. Надо уходить в сквозной анализ структуры предложения, сделок и скидок. Кроме того, на рынок в большой степени сейчас влияют ипотечные сделки и необходимо учитывать запрос типового ипотечного заемщика на формирование продукта в новостройках (оптимизация функциональности, отделка white box и т.д.)

– Как менялась структура сделок за последний год? Можно увидеть, что в формате квартир спрос сконцентрирован на проектах комфорт-класса, а в формате апартаментов – на проектах бизнес-класса. Малогабаритное жилье чаще покупают в апарт-комплексах, а у покупателей квартир больше всего востребованы двухкомнатные лоты. Средняя площадь покупки квартир – на 20% больше, чем в апартаментах.

Средняя площадь зарегистрированной сделки по квартирам– 60 кв. м, в апартаментах – 51 кв. м. На основании данных Росреестра в старых границах Москвы по договорам уступки и участия с физическими лицами заключено 36,8 тыс. сделок общей площадью порядка 2,2 млн кв. м, из них: 32,8 тыс. сделок с квартирами, 4 тыс. сделок – апартаменты.

Используя в работе аналитика систему bnMAP.pro, вы можете выстраивать не только макро-, но и микроанализ, мгновеннопереходить от масштабных наблюдений рынка к деталям каждого корпуса. Создавать достоверную ретроспективу рынка, получая историю сделок, ценообразования, экспозиции по каждому корпусу, проекту, сегменту рынка. Да, удачная концепция сегодня стала залогом успеха любого проекта. Но процесс обоснования и разработки концепции поменялся: необходимо глубже уходить в детальный анализ и проекта и номенклатуры квартир. Нужна более подробная проработка типологии и баланса квартир в проекте, больше работать с номенклатурой лотов, искать новые ниши продукта. Значительную нагрузку на рекламное продвижение продукта в условиях увеличивающейся конкуренции необходимо компенсировать востребованным продуктом, который отвечает потребностям нишевого клиента и обеспечивает ажиотажный спрос.