«МИЭЛЬ-Новостройки»: Средневзвешенная цена в Москве достигла трехлетнего минимума

«МИЭЛЬ-Новостройки»: Средневзвешенная цена в Москве достигла трехлетнего минимума

По данным специалистов «МИЭЛЬ-Новостройки», в июне в «старых» границах Москвы объем предложения продолжил расти, достигнув отметки в 2,836 млн кв. м. При этом средневзвешенная цена снизилась до 192,7 тыс. руб. за кв. м, достигнув трехлетнего минимума. Как в «старой» Москве, так и на присоединенных территориях единственным сегментом, где уже на протяжении полугода растет средневзвешенная цена, является экономкласс.

Новости
136

Москва

По данным базы объектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки», объем предложения в июне 2017 года составил 2,836 млн кв. м (без учета элитных объектов). За рассматриваемый период рынок новостроек «старой» Москвы пополнился 9 новыми проектами:

Nord – комфорт

ЖК «Лефортово-Парк» – комфорт

ЖК «Лидер на Райниса» – комфорт

ЖК «Есенин-Дом. Лидер на Волгоградском» – комфорт

ЖК «Меридиан-Дом. Лидер в Царицыно» – комфорт

ЖК «Атлас-Дом. Лидер в Садовниках» – комфорт

Silver – бизнес

ЖК «Ленинский, 38» – бизнес

Citimix – комфорт

Кроме того, возобновились продажи в ЖК «Столичные поляны».

В результате за исследуемый период суммарный объем предложения в «старой» Москве вырос на 4,4%. В июне 2017 года произошло перераспределение объема предложения между классами. Доля комфорт-класса увеличилась и составила 43,3% (41,4% в мае), бизнес-класса – снизилась до 47,7% (с 48,2% в мае). Доля экономкласса сократилась до 9,0% (с 10,4% в мае).

В июне продолжилась тенденция к снижению доли бизнес-класса. Так, если в апреле 2017 года она составляла 50,4%, то по итогам первого летнего месяца опустилась до 47,7%. Одновременно сократилась доля экономкласса (на 1,4 п.п.). Таким образом, наиболее доступный сегмент стабильно вымывается, а выхода нового объема предложения (главным образом в р-не «Некрасовка») оказывается недостаточно для восстановления равновесия на рынке. Кроме того, доля эконом- и бизнес-класса снижается на фоне значительного увеличения объемов комфорт-класса, который приходит на смену экономклассу в части относительно доступного сегмента новостроек «старой» Москвы.

p1.png

Среди прочих тенденций июня можно отметить смещение структуры предложения в пользу студий и однокомнатных лотов. Так, в связи с выходом новых корпусов и проектов, доля однокомнатных квартир и студий увеличилась до 39,2% (с 38,6%). Соответственно доля двухкомнатных лотов снизилась (с 39,5% до 38,8%). При этом доля трехкомнатных и многокомнатных квартир практически не изменилась (доля трехкомнатных лотов выросла на 0,2 п.п. до 18,5%, доля многокомнатных не изменилась и составила 3,5%).

Одновременно с этим в июне 2017 года продолжилась тенденция по сокращению средней площади лотов, находящихся в экспозиции на первичном рынке. За месяц средняя площадь квартир и апартаментов сократилась на 0,3 кв. м. (до 63,5 кв. м.).

В июне 2017 средневзвешенная цена на первичном рынке «старой» Москвы составила 192,7 тыс. руб. за кв. м (3 400$). По сравнению с маем средневзвешенный уровень цен снизился на 0,7%. Рост цен зафиксирован в сегменте экономкласса – на 0,2% (до 116,2 тыс. р./кв. м). Цена комфорт-класса снизилась на 0,3% (до 151,4 тыс. р./кв. м). Цена бизнес-класса сократилась на 1,0%.

Следует отметить, что в настоящее время цена впервые за 10 месяцев снизилась ниже уровня 194 тыс. руб. за кв. м. и тем самым достигла минимальных за несколько лет значений.

Таким образом, в настоящее время первичный рынок несколько выбился из состояния равновесия. На фоне сезонного снижения покупательской активности, выход большого объема предложения вынудил средневзвешенную цену опуститься до минимальных показателей.

p2.png

При этом ценовая ситуация в зависимости от административного округа может меняться более значительно. В данном случае все зависит от уровня спроса и выхода нового предложения в конкретной локации. Так, за июнь 2017 года диапазон колебания среднего ценового уровня составил от -4,5% в ЦАО до + 8,6% в ЗАО. Что касается рейтинга округов по средневзвешенной цене кв. м, то в июне 2017 он претерпел некоторые изменения. На первом месте традиционно располагается ЦАО (521,0 тыс. руб. за кв. м с учетом элитных проектов), а вот на второе место вырвался ЗАО (236,6 тыс. руб. за кв. м), за ним следует СЗАО (226,2 тыс. руб. за кв. м). К наиболее доступным округам по-прежнему относятся ЗелАО (94,8 тыс. руб. за кв. м) и ЮВАО (139,8 тыс. руб. за кв. м).

p3.png

Новая Москва

В июне 2017 года объем предложения составил 523,2 тыс. кв. м. За исследуемый период первичный рынок Новой Москвы пополнился корпусами в уже реализуемых проектах: ЖК «Татьянин парк», «Внуково 2017», «Скандинавия», «Новые Ватутинки».

Однако выход новых корпусов не смог компенсировать спрос на первичном рынке Новой Москвы. В результате суммарный объем предложения за месяц снизился на целых 13,8% (с 606,7 тыс. кв. м). Также отчасти зафиксированное падение является следствием временного вывода из реализации наиболее ликвидного предложения с целью реализации менее привлекательного объема.

По итогам отчетного периода доля экономкласса в общей структуре предложения составила 22,5%, комфорт-класса – 71,0%, бизнес-класса – 6,5%.

В июне количество экспонированных квартир на первичном рынке Новой Москвы также снизилось на 13,9% (до 9,773 тыс. шт.). По сравнению с маем 2017 года доля однокомнатных квартир и студий снизилась с 48,5% до 48,3%. Доля двухкомнатных квартир составила 36,0% (36,1% в мае), доля трехкомнатных – 15,0% (14,7% в мае), 4 и более комнат – 0,7% (0,7% в мае).

По причине увеличения доли трехкомнатных квартир, средняя площадь выставленных на продажу лотов на рынке Новой Москвы незначительно выросла (+0,2%) до 53,5 кв. м.

p4.png

В июне 2017 года средневзвешенная цена на первичном рынке Новой Москвы составила 97,3 тыс. руб. за кв. м (или 1718,6$). Относительно мая средневзвешенная цена выросла на 0,5% (с 96,8 тыс. руб. за кв. м). По классам жилья изменение средневзвешенной цены выглядело следующим образом: экономкласс – рост до уровня 92,8 тыс. руб. за кв. м (+0,3%), средневзвешенная цена комфорт-класса выросла на 0,2% (до 95,5 тыс. руб. за кв. м), средневзвешенная цена бизнес-класса также повысилась на 0,1% (132,3 тыс. руб. за кв. м). Больший процентный рост средневзвешенной цены в целом по рынку, чем по сегментам, объясняется увеличением доли предложения бизнес-класса (с 5,8% до 6,5%), которое, в свою очередь, является следствием вымывания предложения массового сегмента.

В зависимости от округа в июне 2017 года средневзвешенная цена имела одинаковую положительную динамику. Так, в НАО она выросла на 1,0% – до уровня 100,8 тыс. руб. за кв. м. Средневзвешенная цена в ТАО повысилась на 3,1% – до 65,6 тыс. руб. за кв. м.

p5.png

«Основной итог развития рынка недвижимости в июне 2017 года – продолжение перераспределения объема предложения в пользу массового сегмента «старой» Москвы (с 49,6% в апреле до 52,3% по итогам июня) и последовавшая вслед за этим незначительная отрицательная коррекция средневзвешенной цены (-0,7%).

На фоне этого процесса средневзвешенная цена вышла за пределы диапазона 194-196 тыс. руб. за кв. м, где она пребывала предыдущие 10 месяцев. В пользу данного процесса также сыграло традиционное сезонное снижение покупательской активности на рынке. В результате средний ценовой уровень показал трехгодовой минимум. Единственным сегментом, показывающим положительную ценовую динамику, остается экономкласс. Рост средневзвешенной цены здесь наблюдается шестой месяц подряд, с начала года бюджетные новостройки прибавили 4,7%. Основной причиной восходящего ценового тренда является, с одной стороны, высокая востребованность сегмента у покупателей, а с другой – сравнительно менее интенсивное пополнение предложения (с начала года на рынок вышло всего 2 новых проекта экономкласса).

В Новой Москве по-прежнему наблюдается низкая девелоперская активность. Предложение пополняется практически только за счет выхода корпусов в уже реализуемых проектах, выводить в продажу новые жилые комплексы застройщики не торопятся. Одновременно на присоединенных территориях наблюдается стабильный спрос на первичное жилье, чему в немалой степени способствовало развитие транспортной и социальной инфраструктуры региона. В результате новое предложение не всегда оказывается способно возместить вымывающийся объем. Именно такая ситуация наблюдалась в июне, когда сокращение общей площади экспонируемых квартир составило сразу 13,8%. Средняя цена квадратного метра по итогам июня продемонстрировала незначительный рост на уровне 0,1-0,3% по всем классам жилья. Примечательно, что и в Новой Москве единственным стабильно растущим сегментом является экономкласс, где цена показывает положительную динамику пятый месяц подряд и с февраля прибавила сразу 8,1%», – комментирует руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Кузмина.

p6.png


(0)
Другие материалы раздела

Новое на сайте