«МИЭЛЬ-Новостройки»: объем предложения на первичном рынке Подмосковья за два с половиной года сократился почти на треть

В 4 кв. 2017 г. объем предложения на первичном рынке МО со​кратился на 6,0% – до 2,6 млн кв. м. Количество новостроек на рынке уменьшилось на 1,7% и составило 281 объект (933 кор​пуса). Объем предложения по количеству квартир показал сни​жение на 5,8%. На данный момент на рынке экспонируется по​рядка 48,9 тыс. лотов.

За отчетный период рынок новостроек Московской области по​полнился всего 2 новыми проектами (ЖК «Гагаринский» и ЖК «Но​вый Раменский»), которые, по факту, являются перезапуском компанией ФСК «Лидер» старых проектов, которые не смог реали​зовать в полном объеме предыдущий застройщик. Кроме новых проектов в 4 кв. 2017 г. первичный рынок МО пополнился 42 кор​пусами в уже реализуемых проектах.

По итогам 4 кв. 2017 г. 17,1% от суммарного объема предложе​ния составил экономкласс (снижение на 0,8 п.п. относительно 3 кв. 2017 г.). Доля комфорт-класса достигла 74,3% (рост на 1.1 п.п.). Доля бизнес-класса в общей структуре предложения сократилась до 8,6% (с 8,9%).

Наименьшую долю рынка в 4 кв. 2017 г. занимали четырехкомнат​ные и трехкомнатные квартиры (0,9% и 14,8%, соответственно), далее следуют двухкомнатные – 34,0%, на долю однокомнатных квартир и студий приходилось 50,3%.

Средневзвешенная цена предложения в 4 кв. 2017 г. составила 85,0 тыс. руб./кв. м (относительно 3 кв. 2017 г. выросла на 0,6%), что соответствует 1512,9 $/кв. м. При этом прослеживается разнонаправленная тенденция по изменению средневзвешен​ного уровня цен в зависимости от класса недвижимости. В сегменте экономкласса рост средневзвешенной цены соста​вил 0,1% (до 74,6 тыс. руб./кв. м.), в ком​форт-классе – 1,8% (до 80,0 тыс. руб./кв. м) В сегменте бизнес-класса, напротив, было отмечено снижение средневзвешенной цены на 2,5% (до 149,0 тыс. руб./кв. м.)

Традиционно наиболее высокая средняя цена квадратного метра наблюдается в ло​кации до 5 км от МКАД – 101,9 тыс. руб./кв. м (-0,5%), в пределах 6-10 км от МКАД квадратный метр на первичном рынке жилья в среднем стоит 85,3 тыс. руб./кв. м (+5,9%), на удалении 11-20 км – 70,8 тыс. руб./кв. м (+1,4%), а 21-30 км от МКАД – 63,3 тыс. руб./кв. м (+3,9%).

В зависимости от технологии домостро​ения средневзвешенная цена предложе​ния показала следующую динамику: в но​востройках, возводимых по монолитной технологии, цена выросла и составила 88,1 тыс. руб./кв. м (+1,1% по сравнению с 3 кв. 2017 г.); в монолитно-кирпичных до​мах был отмечен рост средневзвешенной цены до 85,2 тыс. руб./кв. м (+0,4%); в па​нельных домах средневзвешенная цена не изменилась – 75,8 тыс. руб./кв. м.

«По итогам 4 кв. 2017 г. на первичном рынке Московской области продолжилось падение объемов предложе​ния, причем данная тенденция прослеживается уже на протяжении более двух лет. По сравнению с максималь​ными показателями 2 кв. 2015 г. суммарный объем предложения на первичном рынке Московской области сократился на 31,9%. Основная причина – недостаточная активность девелоперов по выводу на рынок новых проектов, а также относительно высокий уровень спроса на Подмосковную недвижимость. Так, в 4 квартале были начаты продажи только в 2 новых ЖК. В это же время в «старой» Москве было выведено 10 новых проек​тов (не считая элитный сегмент). В такой ситуации, несмотря на выход новых проектов и новых очередей в уже реализуемых ЖК, суммарный объем квартир в экспозиции за квартал снизился на 6,0%. Таким образом, выход нового предложения был компенсирован текущим спросом на первичном рынке Подмосковья, при том, что по итогам 2017 г. количество заключенных ДДУ снизилось всего на 0,3% относительно 2016 г.

При сохранении текущих темпов выхода новых проектов вероятно дальнейшее плавное снижение совокуп​ного объема предложения, что уже привело к ситуации, при которой начиная с 3 кв. 2017 г. суммарный объ​ем предложения «старой» Москвы (2 847,1 тыс. кв. м.) превосходит на 9,2% показатели Московской области (до 30 км.). Таким образом, несмотря на незначительное снижение объемов предложения первичного рынка «старой» Москвы (-0,2% за последние 3 месяца) ожидается увеличение разрыва между объемами рынка Мо​сковской области и «старой» Москвы в пользу последней.

На фоне стабильного снижения объемов предложения, средневзвешенная цена на рынке новостроек МО рас​тет крайне незначительно (против падения предложения на 31,9% по сравнению с 2 кв. 2015 г. средневзве​шенная цена выросла лишь на 2,8%). Медленный темп роста цены при существенном падении объема пред​ложения является следствием снижения спроса на подмосковную недвижимость в пользу активно растущего массового рынка столицы (снижение на 0,3% за 2017 г. в Московской области против роста уровня спроса 52,2% в столице). На фоне оттока покупателей застройщики вынуждены ограничивать темпы прироста цен, стремясь стимулировать спрос», - комментирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина