Новостройка под 6,45–7,4%: как получить самую низкую ставку по ипотеке

Два крупнейших игрока ипотечного рынка предлагают рекордно низкие ставки для новостроек. Обе программы – ипотека под 7,4% от Сбербанка и под 6,45% от АИЖК – имеют особенности, но обещают неплохую экономию на процентах.

На конец октября 2017 г. средневзвешенная ставка по стандартным ипотечным продуктам на первичном рынке составила 9,63% (ТОП-15 банков).

Среди кредитных программ специальные условия Сбербанка и АИЖК выгодно отличаются. Однако у обоих предложений есть ограничения. Рассмотрим их плюсы и минусы, и как получить выгодные условия.

Ипотека от 7,4% в Сбербанке

Суть ипотеки Сбербанка под 7,4%: ставка по кредиту для заемщика на 2% ниже стандартной, разницу банку компенсирует застройщик. Другие названия программы: «Программа субсидирования ипотеки застройщиками» и «Акция на новостройки».

Предложение действует для ограниченного перечня объектов на первичном рынке жилья.

Условия и ключевые особенности

Условия программы аналогичны действующему в Сбербанке кредиту на новостройки, но с двумя ограничениями.

Для оформления ипотеки под сниженный процент квартиру или апартаменты можно выбрать только из определенного перечня (застройщик должен участвовать в акции). Срок ипотечного займа не может превышать 7 лет.

Другие условия «Акции на новостройки»:

• сумма – от 300 тыс. руб.;

• первоначальный взнос – от 15% либо от 50% без подтверждения дохода;

• срок кредитования – до 7 лет;

• комиссия за расчеты через Центр недвижимости от Сбербанка – 2 000 руб.

Получить кредит можно единовременно полной суммой. А можно – двумя равными траншами: 1-й – после госрегистрации сделки, 2-й – в течение 24 мес., но до оформления собственности на объект.

Если застройщик согласен получить оплату двумя частями, заемщик сэкономит на процентах. Это 74 тыс. руб. с каждого миллиона займа за год.

Требования к обеспечению и страхованию стандартны: залог приобретаемого жилья, имущественное (обязательно) и личное (добровольно) страхование.

Процентная ставка

Самый низкий процент по ипотеке – 7,4% – доступен клиентам, получающим заработную плату на карточку Сбербанка, которые застраховали жизнь и здоровье и воспользовались услугой электронной регистрации сделки.

Любое отступление от указанных правил влечет повышение платы за кредит.

Кто может взять ипотеку с минимальной ставкой

Требования к заемщикам стандартны: возраст от 21 до 75 лет, стаж на последнем месте работы от полугода и общий – не менее года. В созаемщики можно привлечь не более 3 лиц.

Чтобы в Сбербанке получить максимальное снижение ставки по ипотеке, стоит рассмотреть все возможные способы избежать надбавок.

Перечисление зарплаты на карточку Сбербанка (экономия 0,5%). В банке нет индивидуальных зарплатных карточек. Единственный вариант – работодатель заключает зарплатный проект. Стоит иметь в виду, что при расчете кредита банк учтет только перечисляемые на карточку средства. Такой вариант подойдет заемщикам со 100% официальным заработком.

Страховка жизни и здоровья (экономия 1%). Опция доступна всем клиентам, стоимость при страховании в ООО СК «Сбербанк страхование жизни» в год от 0,31% до 3,005%. Страховой тариф зависит от пола и возраста заемщика. Так, для мужчины в возрасте 30 лет тариф составит 0,439%.

Экономию на ставке за счет страхования жизни и здоровья получат заемщики: мужчины до 44 лет, женщины до 52 лет. При превышении указанного возраста страховой тариф становится выше 1%.

Электронная регистрация (экономия 0,1%). Услуга оказывается не по всем объектам и только для приобретения недвижимости в личную либо совместную собственность. Сделки с оформлением долевой собственности, с участием представителя по доверенности или несовершеннолетних – не подходят. Стоимость от 5 550 до 10 250 руб.

Подтверждение дохода и стажа заемщика (экономия 0,5%). Доступно заемщикам с официальным трудоустройством и предпринимателям. Сбербанк принимает не только 2-НДФЛ, но и справку по форме банка. Для ИП нужна налоговая декларация.

Объекты и застройщики

Оформление ипотеки в Москве под минимальный процент 7,4% от Сбербанка возможно в 29 жилых комплексах, среди которых ЖК «Селигер Сити», «Савеловский Сити», SREDA, «Медовая долина», «Яуза Парк», «Михайлова, 31», «Level Амурская».

Еще 16 новостроек Москвы можно приобрести в ипотеку со Сбербанком по ставке от 7,5% – для этих объектов недоступна услуга электронной регистрации.

Всего на ноябрь 2017 года в акции участвуют 23 застройщика. По многим объектам количество квартир, которые будут проданы по программе субсидирования, застройщиком ограничено.

Актуальный перечень ЖК размещен на сайте сервиса Сбербанка ДомКлик.

Плюсы и минусы программы

Преимущества предложения:

• фиксированная процентная ставка на весь срок кредита;

• снижение затрат на 2% годовых по сравнению со стандартными условиями;

• можно получить кредит двумя частями и сэкономить на процентах;

• услуга электронной регистрации сделки, т. е. без личного обращения в Росреестр или МФЦ.

Недостатки:

• ограниченный перечень застройщиков и объектов;

• маленький срок ипотеки – только до 7 лет.

Экономия в цифрах: размер получаемой выгоды

Для ипотеки 5 млн руб. на срок 7 лет размер экономии от снижения ставки на 2% годовых составит 60,78 тыс. руб. в год, или 425,46 тыс. руб. за весь период кредитования.

При ипотеке от Сбербанка «Акция на новостройки», с каждого 1 млн руб. кредитных средств за 7 лет заемщик сэкономит 85 092 руб. Это примерно 7,23% от стоимости квартиры, если ипотека оформляется с минимальным первоначальным взносом.

С увеличением первого взноса размер скидки в % от цены недвижимости – снижается. Например, если такой кредит оформлен для квартиры за 6 млн руб. при первоначальном взносе 2 млн руб., то выгода составит уже 5,67% от стоимости жилья.

Стоит учесть, что компенсация размера ставки осуществляется застройщиком. Поэтому, если клиенту не подходят условия акционной программы Сбербанка из-за ограничения в 7 лет, есть смысл провести переговоры с застройщиком о предоставлении аналогичной скидки. И при этом оформить в банке кредит на комфортный, более длительный срок.

Если заемщику подходит семилетний срок и выбранная квартира есть среди акционного перечня, предложение Сбербанка на сегодня – одно из самых выгодных.

Ипотека от 6,45% по программе АИЖК

АИЖК предлагает кредитование на новостройки с опцией «переменная ставка». Ставка привязана к инфляции (по данным Росстата) и пересматривается ежеквартально, на 4-й квартал 2017 г. составила 6,45%.

Условия и ключевые особенности

Ключевая особенность: ипотечная ставка и срок кредитования – меняются.

Ипотека погашается равными (аннуитетными) платежами. При изменении процентной ставки осуществляется перерасчет срока кредита, ежемесячный платеж остается неизменным.

Основные условия программы «Приобретение квартиры на этапе строительства» с переменной ставкой:

• сумма – от 300 тыс. до 20 млн руб.;

• первоначальный взнос – от 30% или от 50% без предоставления справки 2-НДФЛ;

• срок кредитования – до 30 лет.

Обеспечение и страхование – на стандартных для ипотечного продукта условиях: залог приобретаемой недвижимости, обязательное страхование залога и по желанию – личное страхование заемщика.

Процентная ставка

Переменная ставка меняется четыре раза в год: на текущий квартал рассчитывается на основе данных Росстата об уровне инфляции за предыдущие 3 месяца плюс 5,9%.

Минимальные проценты будут платить заемщики, оформившие личное страхование и подтвердившие доход по справке 2-НДФЛ или налоговой декларацией.

Кто может получить ипотеку с минимальной ставкой

Требования к заемщику: возраст от 21 до 65, минимальный стаж на текущем месте работы – полгода. Количество заемщиков (созаемщиков) по договору – не более 4-х.

Подтверждение дохода (экономия 0,5%). В качестве подтверждающих документов принимаются справка по форме 2-НДФЛ и копия трудовой. Предпринимателям необходимо предоставить налоговые декларации за последние 2 года.

Справка по форме банка в программах АИЖК не приравнивается к 2-НДФЛ и не позволит получить заемщику экономию ставки.

Страхование жизни и здоровья (экономия 0,7%). Партнерами АИЖК являются 34 страховые компании, в Москве можно выбрать страховщика из 24 организаций. Это позволит подобрать минимальные тарифы, тем не менее стоимость страхования жизни для заемщиков среднего возраста будет превышать надбавку к процентной ставке.

Объекты и застройщики

В рамках программы аккредитованы более 240 объектов в Москве и области. Среди объектов – новостройки ПАО «Группа Компаний ПИК», ООО «А101», ООО «МОРТОН-РСО», ООО «Логитек», ООО «Тирон».

Как правило, если строительство ведется по 214-ФЗ, жилье в новостройке можно приобрести по ипотеке АИЖК: агентство согласовывает объект с минимальным пакетом документов и в течение 2–5 дней.

Актуальный перечень ЖК размещен на сайте Дом.рф.

Плюсы и минусы программы

Преимущества предложения:

• длительный срок кредитования – до 30 лет;

• автоматическое снижение %% при замедлении инфляции;

• фиксированный ежемесячный платеж;

• большое количество новостроек, аккредитованных в рамках программы;

• большой выбор партнеров, через которых осуществляются выдача кредита и страхование.

Недостатки:

• не фиксированная ставка, возможен значительный рост расходов при увеличении темпов инфляции;

• не установлено максимальное значение процентной ставки: возможен такой уровень инфляции, при котором весь ежемесячный платеж будет уходить в счет погашения процентов, а основной долг снижаться не будет;

• минимальный первоначальный взнос выше стандартных предложений;

• необходимо предоставить 2-НДФЛ либо налоговую декларацию для получения сниженной ставки, справка по форме банка не принимается в расчет.

«Подводные камни»

Программа рекламируется с очень привлекательной ставкой – 6,45%. По данным Росстата в августе было снижение цен, что и стало причиной рекордно низких процентов по кредиту на 4 квартал 2017 г. Но стоит учитывать, что в конце лета и начале осени инфляция часто «сезонно» замедляется, а в другие периоды она выше.

Ориентироваться при выборе программы на значение переменной ставки 4 квартала не следует: как правило, оно занижено, и ставка это «наверстает» в течение 1-3 кварталов. Во внимание необходимо принимать годовой уровень инфляции.

Для сравнения: фиксированная ипотечная ставка АИЖК на новостройки – от 9,25%. Переменная ставка на таком уровне будет установлена при годовой инфляции 3,35%. Но фактическое значение за 2017 год выше, а по прогнозу Минэкономразвития РФ инфляция до 2025 г. не опустится до 3,35%. Если прогнозы Минэкономразвития сбудутся – переменная ставка окажется невыгодной.

3 нюанса, которые стоит знать, чтобы не попасться на уловки рекламы:

1. Не следует обращать внимание на примеры расчетов, сколько сэкономили клиенты 2016 года. Для новых заемщиков выгода уже уменьшена на 1% годовых. Ставка состоит из переменной части (INDEX), зависящей от инфляции, и маржи, которая прибавляется к значению INDEX. До 30.12.2016 размер маржи составлял 4,9%, на текущий момент – увеличен до 5,9%.

2. При консультировании клиента кредитный специалист рассчитывает график платежей сразу на основе низких значений инфляции. Заемщику не сообщают, какой будет срок кредита и переплата даже для случая, если инфляция сохранится на текущем уровне.

3. При равных значениях переменной и фиксированной ставок, по ипотеке с переменной – заемщик будет рассчитываться дольше и больше переплатит. Причина – по правилам АИЖК аннуитетный платеж для договора с переменной ставкой рассчитывается с применением коэффициента 0,95, то есть изначально меньше на 5%, чем если человек оформит кредит с аналогичными параметрами, но с фиксированной ставкой.

Отдать предпочтение переменной ставке стоит, только если заемщик, основываясь на своих личных прогнозах и знаниях экономической ситуации, ожидает значительное замедление инфляции.

При этом у клиента должна быть финансовая возможность периодически гасить кредит досрочно, если прогнозы снижения инфляции не оправдаются.