Как реновация повлияет на рынок недвижимости

Эксперт представила аналитический доклад на тему «Основные тенденции реновации и ее влияние на рынок недвижимости».

Текущее состояние рынка новостроек Москвы могут охарактеризовать следующие факты:

• за 2 года (2016-2017 гг.) объем предложения квартир и апартаментов по количеству и суммарной площади лотов увеличился на 70% за счет выхода на продажу 89 новых проектов эконом-, комфорт- и бизнес-класса;

• по итогам февраля 2018 г. объем предложения первичного рынка квартир и апартаментов в границах старой Москвы составил 48,2 тыс. лотов, или 3,4 млн кв. м, предлагаемых в составе 746 корпусов.

Также можно отметить, что новое предложение распределяется по округам неравномерно: есть районы, в которых активно ведется коммерческое строительство жилья и запланирован выход новых проектов, а есть локации, в которых наблюдается острый дефицит такого предложения. Некоторые из этих районов вошли в список стартовых площадок для осуществления программы реновации.

Так, в районах Кузьминки, Царицыно и Головинский суммарно предлагается всего 205 тыс. кв. м в рамках реализации 4 проектов, введенных в эксплуатацию или со сроком ввода в 2018 г., что существенно сужает вариативность выбора новых квартир для потенциальных покупателей. На территории района Проспект Вернадского по состоянию на начало марта 2018 г. предложение на первичном рынке жилья отсутствует.

В настоящее время на территориях всех стартовых площадок под реновацию в районах Головинский, Хорошево-Мневники, Проспект Вернадского, Кузьминки и Царицыно доля пятиэтажных домов составляет более 50% от общего числа жилых зданий в границах территории реновации. Так, например, в районе Царицыно 65% всех домов – пятиэтажные, в Кузьминках – 64%, в Головинском – 57% и так далее. Этот факт свидетельствует в пользу того, что жилой фонд в данных районах действительно нуждается в обновлении.

Также можно отметить в целом невысокую плотность застройки данных территорий, которая не превышает по стартовым микрорайонам 11 тыс. кв. м на гектар, а в разрезе стартовых площадей под реновацию составляет:

• В Головинском – 7,6 тыс. кв. м/га

• В Царицыно – 7,8 тыс. кв. м/га

• В Хорошево-Мневниках – 8,4 тыс. кв. м/га

• В Кузьминках – 9,3 тыс. кв. м /га

• В районе Проспект Вернадского – 10,4 тыс. кв. м/га

Согласно предварительным данным, в рамках программы реновации планируется более плотная застройка территорий, не превышающая 25 тыс. кв. м на гектар, но при сохранении и увеличении объектов сопутствующей инфраструктуры, а также соблюдении принципов квартальной застройки, создаются комфортные условия проживания.

«Предлагаемая Правительством Москвы программа реновации позволит улучшить жилищные условия не только собственников, чьи дома вошли в перечень сносимых домов, но и тех, кто проживает в данных районах в домах других серий и может/хочет улучшить условия проживания за счет того объема жилья, который будет выделен для целей открытой/коммерческой реализации в ходе программы реновации», – подчеркивает Татьяна Шарова.

По этой причине при проектировании жилых комплексов, которые будут строиться в рамках программы реновации, необходимо учитывать интересы целевой аудитории, которую укрупненно можно разделить на две группы: 1) улучшающие жилищные условия за счет социальных программ и субсидий, 2) группа с более высоким уровнем дохода, готовая к приобретению жилья за собственные средства.

Очевидно, что вторая группа предъявляет повышенные требования к продукту, поскольку имеет возможность выбора жилья на открытом рынке. Поэтому консультанты компании «БЕСТ-Новострой» в рамках совместной работы по районам Царицыно и Головино предложили следующую продуктовую линейку:

• Comfort-standart (для переселения) – с отделкой «под ключ» в соответствии с принятыми стандартами в рамках программы, классические планировочные решения со стандартной квартирографией 1-комн., 2-комн., 3-комн. и 4-комн. квартирами;

• Comfort-standart (для коммерческой реализации) – с улучшенной отделкой «под ключ», расширенная линейка квартир, включающая классические и студийные форматы, увеличенная площадь квартир;

• Comfort-smart (для коммерческой реализации) – отделка White-box (под чистовую), расширенная линейка квартир, включающая классические и студийные форматы, увеличенная площадь квартир;

• Comfort (для коммерческой реализации) – без отделки, расширенная линейка квартир, включающая классические и студийные форматы, увеличенная площадь квартир.

Таким образом, сформируется продукт, который удовлетворяет требованиям широкой целевой аудитории, предъявляемым к современному жилью.

В заключение можно отметить, что реализация программы реновации рассчитана до 2032 года, и, по оценкам консультантов компании «БЕСТ-Новострой», она повлечет за собой качественные изменения рынка недвижимости:

• создание городской среды нового формата с учетом интересов различных групп жителей;

• комплексное обновление территории в целях повышения эффективности ее использования;

• создание более однородной социальной среды;

• высокая степень обеспеченности сопутствующей инфраструктурой дает возможность для создания новых рабочих мест на территории района;

• создание на территориях реновации новых общественных и культурных пространств;

Таким образом, все это окажет положительное влияние на коммерческий потенциал районов и в перспективе увеличит стоимость жилья на территориях реновации и близлежащих кварталов.