Без дешевой ипотеки рынок рухнет

Без дешевой ипотеки рынок рухнет

Одним из следствий кризиса 2014-2017 гг. на рынке жилья стало серьезное изменение вклада факторов, связанных с ипотечным кредитованием, в динамику его развития. До 2014 года уровень ставок и разнообразие ипотечных программ были лишь «одними из» критериев успешности проектов. В последние три года темпы продаж в новых ЖК стали привязаны к параметрам ипотечных инструментов едва ли не сильнее, чем к их местоположению, качеству продукта и даже уровню цен.

Новости
172

Рынок ипотеки демонстрирует устойчивость к негативной макроэкономической конъюнктуре. В отличие от кризиса 2008/2009 гг. объем выданной ипотеки восстановился за один год (а не за два, как в предыдущем кризисе). Рынок растет за счет опережающей динамики в регионах-лидерах. На десять субъектов Федерации, лидирующих по объему выданных ипотечных кредитов в 2016 году, пришлось 46% от общего объема этого рынка (в 2008 году аналогичный показатель составил 43%). Аналогичный тренд отмечается на уровне локальных рынков и отдельных ЖК. Рынок растет, прежде всего, за счет ЖК-лидеров.

Российский рынок кредитования физических лиц в абсолютном выражении стабильно растет на протяжении последнего десятилетия. Сумма всех кредитов, выданная физическим лицам, с 2008 по 2016 год увеличилась с 3,83 до 7,10 трлн. руб. (здесь и далее приведена статистика ЦБ РФ (в абсолютных значениях, без валютной переоценки). Доля ипотеки в общем портфеле розничных кредитов продолжает расти. За три года активной фазы кризиса (2014–2017) она увеличилась с 31% до 42%. Это связано как с успешно реализованной программой субсидирования ставок на первичном рынке жилья, так и со снижением спроса и привлекательности других кредитных продуктов. В указанный период ставки на потребительские кредиты находились на заградительных уровнях (около 20%); рынок автокредитования находился под давлением из-за достижения уровня первичного насыщения на нем, а также роста цен на автомобили на фоне девальвации рубля. Квартиры, напротив, с 2014 года лишь снижались в цене, особенно заметно было стремление застройщиков снизить порог входа на рынок. Низкий уровень просрочки (в последние 1,5 года этот показатель снизился до 2,5-3%) сделал ипотечные продукты привлекательными для многих банков, рост конкуренции за заемщиков вынуждает банки снижать ставки, улучшать условия, предлагать схемы рефинансирования ранее выданных займов.

Табл. 1. Топ-10 регионов по объему выданных ипотечных кредитов в 2016 году, темпы прироста объема выданных кредитов в 2016-2008 гг.

Регион

Выдано жилищных кредитов 2008 год, млрд руб.

Выдано жилищных кредитов 2016 год, млрд руб.

Динамика 2016/2008

г. Москва

61,1

186,2

305%

Московская область

36,3

114,5

315%

г. Санкт-Петербург

40,6

93,5

230%

Республика Татарстан (Татарстан)

14,1

49,0

349%

Свердловская область

23,6

44,3

188%

Республика Башкортостан

16,8

43,9

261%

Ханты-Мансийский автономный округ – Югра

21,5

37,2

173%

Краснодарский край

18,4

36,8

200%

Красноярский край

21,2

34,0

161%

Новосибирская область

19,2

33,4

174%

Итого топ-10

272,6

672,7

246%

Прочие регионы

379,8

808,4

203%

Данные ЦБ РФ

Темпы роста рынка ипотеки в 2016-2008 гг. в регионах-лидерах были ощутимо выше, чем в среднем по РФ. В Москве, Московской области объем выданных ипотечных кредитов за указанный период вырос более, чем в 3 раза. Еще выше прирост (в 3,5 раза) отмечался в Татарстане. Перечень регионов-лидеров по объему выданных кредитов включает в себя помимо 2 крупнейших агломераций страны, субъекты Федерации, где сильнее всего выражен внешний спрос за счет миграционного притока населения (Краснодарский и Красноярский края, Свердловская область, Новосибирская область).

Привлекательные ипотечные ставки становятся одним из ключевых драйверов спроса на квартиры в новостройках, что подтверждается анализом темпов и структуры продаж, выполненного Аналитическим центром ЦИАН на примере Москвы и Московской области. Доля ипотечных сделок в топ-10 ЖК по средним месячным темпам продаж в 2016-2017 гг. в Москве, Новой Москве, Московской области выше на 11, 5 и 9 процентных пунктов соответственно (чем у прочих ЖК, представленных на рынке). В большинстве ЖК-лидеров по темпам продаж доля ипотечных сделок превышает 50%. В лидирующем по средним темпам продаж в Москве в старых границах ЖК «Мещерский лес» доля ипотечных сделок составляет 53%, в лидирующем в Новой Москве «Саларьево Парке» - 46%, в комплексе «Пригород Лесное» (лидере по темпам в Московской области) – 65%.

Перспектива снижения ключевой ставки ЦБ и увязанный с ними рост доступности ипотечных продуктов позволяет оптимистично смотреть на перспективы развития первичного рынка жилья (именно в контексте прироста числа сделок за счет ипотечных покупателей недорогих квартир) . Сокращение доходности банковских депозитов (до 5-6% годовых) вновь делает недвижимость привлекательным инструментом сбережения накоплений (перспективы инвестиционного роста цен сейчас отсутствуют, но и на вкладах можно заработать совсем немного). Одновременно, возросшая зависимость застройщиков от уровня ипотечных ставок, сделает их финансовое положение менее устойчивым в случае изменения внешней финансовой конъюнктуры.

Табл. 2. Доля ипотечных сделок в топ-10 ЖК-лидерах по темпам продаж в Московском регионе.

ЖК в Москве

Темп продаж*

Доля ипотечных сделок**

ЖК в Новой Москве

Темп продаж

Доля ипотечных сделок

ЖК в Московской области

Темп продаж

Доля ипотечных сделок

Мещерский лес


165

53%

Саларьево Парк

285

46%

Пригород Лесное

248

65%

Лучи

116

33%

Испанские кварталы

175

49%

Люберцы 2017

243

58%

Жемчужина Зеленограда

102

51%

Бунинские луга

136

55%

Опалиха О3

173

70%

Некрасовка квартал 10-11

96

42%

Внуково 2017

121

61%

Видный город

155

73%

Грин Парк

90

50%

Скандинавия

88

38%

Государев дом

137

60%

Город

83

34%

Первый Московский

87

47%

Новокосино-2

128

27%

Мир Митино

81

43%

Новые Ватутинки

84

26%

Путилково

119

60%

Домашний

78

58%

Москвичка

81

45%

Ярославский

114

58%

Варшавское шоссе 141

77

46%

Рассказово

79

35%

Новоград Павлино

106

63%

Зиларт

68

28%

Москва А101

68

41%

Бутово Парк 2Б

106

46%

Итого по топ-10

93

44%

Итого по топ-10

120

46%

Итого по топ-10

152

59%

Прочие ЖК

18

33%

Прочие ЖК

27

41%

Прочие ЖК

20

50%

* Темп продаж – усредненный помесячный темп продаж (регистраций ДДУ) в 2016-2017 гг. (только сделки с квартирами и апартаментами, только сделки с физическими лицами).

** Доля ипотечных сделок – доля продаж (регистраций ДДУ) с обременениями (ипотека, военная ипотека).

Расчеты ЦИАН по данным выписок ЕГРН Росреестра

Группировка ЖК по средним темпам продаж и средней цене реализованной квартиры наглядно демонстрирует важность фактора доступности ипотеки для устойчивого развития рынка на текущем этапе. Темпы продаж, достаточные для уверенной реализации стандартных проектов по комплексному освоению территорий (в большинстве случаев соответствующие темпам >75 лотов в месяц) на Московском рынке жилья в 2016-2017 гг. достижимы при сочетании двух условий – снижению среднего чека (до 9 млн руб. в Москве в старых границах, до 6 млн в Новой Москве и Московской области) и росту доли ипотечных сделок. Именно покупатели недорогих квартир (для многих из которых это первая сделка по покупке квартиры в жизни), которым выйти на рынок и помогают снижающиеся ипотечные ставки, формируют основную часть растущих темпов продаж. Этот тренд приводит к выравниванию ценовых различий в пределах московской агломерации, так как многие застройщики стали понимать, что попытка привязать цены к сложившемуся уровню цен вторичного рынка (где много сделок носят частично безденежный характер) приводят к снижению темпов продаж именно за счет потери аудитории с более низкими доходами.

Табл. 3. Доля ипотечных сделок (%) в ЖК Москвы и Московской области, сгруппированных по среднемесячным темпам продаж и средней цене проданной квартиры.


Средние месячные темпы продаж в 2016-2017 гг.

Средние цены проданных квартир

<15 кв. / мес.

15-29 кв./мес.

30-44 кв./мес.

45-59 кв./мес.

60-74 кв./мес.

75-90 кв./мес.

>90 кв./мес.

Москва

27%

31%

30%

43%

25%

46%

36%

<3 млн

39%

35%



22%



3-6 млн

33%

28%


39%


45%

42%

6-9 млн

27%

34%

32%

46%


46%

53%

9-12 млн

47%

39%

33%

41%


50%


>12 млн

22%

26%

27%

40%

28%


3%

Новая Москва

24%

48%

41%

43%

45%

38%

53%

<3 млн

27%

47%




45%


3-6 млн

21%

49%

41%

34%

45%

37%

53%

6-9 млн




52%


35%


Московская область

37%

44%

50%

50%

36%

60%

57%

<3 млн

35%

38%

48%

42%

43%


65%

3-6 млн

38%

46%

52%

53%

23%

60%

56%

6-9 млн

38%

36%

42%





>12 млн

20%







Расчеты ЦИАН по данным выписок ЕГРН Росреестра

Табл. 4. ЖК-лидеры по доле ипотечных сделок в Московском регионе в 2016-2017 гг.

ЖК в Москве

Доля ипотечных сделок **

ЖК в Новой Москве

Доля ипотечных сделок

ЖК в Московской области

Доля ипотечных сделок

Домашний

58%

Внуково 2017

61%

Солнечная Система-2

78%

Среда

58%

Внуково 2016

60%

Сампо

77%

Поколение

55%

Бунинские луга

55%

Пятницкие кварталы

76%

Мещерский лес

53%

Прима Парк

54%

Никольско-Трубецкое

75%

Маршала Захарова 7

53%

Переделкино Ближнее

52%

Видный город

73%

Аннино Парк

53%

Легенда

51%

Митино О2

73%

Северный (Москва)

52%

Позитив

50%

Опалиха О3

70%

Хорошевский

52%

Испанские кварталы

49%

Весна

69%

Жемчужина Зеленограда

51%

Первый Московский

47%

Домодедово Парк

69%

Грин Парк

50%

Борисоглебское

47%

Лайково

69%

** Доля ипотечных сделок – доля продаж (регистраций ДДУ) с обременениями (ипотека, военная ипотека). Учтены только ЖК со среднемесячными темпами продаж более 10 квартир в месяц в 2016-2017 гг.

Расчеты ЦИАН по данным выписок ЕГРН Росреестра


(0)
Другие материалы раздела

Новое на сайте